01 59 35 33 84 
En bref. Vendre un immeuble par lots (à la découpe) peut rapporter un prix brut supérieur à une vente en bloc, mais au prix d’une mise en copropriété, de frais, de délais et de risques que le propriétaire porte seul : division, diagnostics, travaux, droits des locataires, multiplication des ventes, fiscalité. La seule comparaison qui compte est celle du résultat net, après coûts, délais et risques.
La vente par lots s’oppose à la vente en bloc. Plus complexe, elle peut convenir dans certains cas, et pas dans d’autres. Voici ses avantages, ses limites et ses étapes. Chaque projet s’étudie au cas par cas ; pour un premier avis sur votre immeuble, demandez une estimation.
Contactez-moi
Par téléphone ou par e-mail, pour un projet précis ou un premier avis. Je réponds personnellement.
Qu’est-ce que la vente d’un immeuble par lots ?
La vente par lots, ou vente à la découpe, consiste à diviser juridiquement un immeuble en plusieurs lots et à les vendre séparément, à plusieurs acquéreurs, en une ou plusieurs fois. Elle concerne aussi bien un grand immeuble qu’un petit immeuble de deux ou trois étages, à usage d’habitation, professionnel ou mixte.
La composition d’un lot
Chaque lot comprend une partie privative (appartement, local commercial, cave, parking…) et une quote-part des parties communes (escaliers, couloirs, cour…), exprimée en tantièmes. Ces tantièmes déterminent la part de chaque copropriétaire dans les charges et son poids dans les votes en assemblée générale. Un lot peut regrouper plusieurs parties privatives, par exemple un appartement et une cave.
Les règles à respecter
Une division ne peut pas créer de logements de moins de 14 m² et de moins de 33 m³, ni de logements dépourvus des équipements et de l’accès requis, ou situés dans des locaux impropres à l’habitation. Certaines communes ont en outre instauré une autorisation préalable de division. Quant au changement d’usage d’un local, par exemple d’habitation en commerce, il est encadré et, à Paris notamment, soumis à autorisation. Le notaire et le géomètre vérifient ces points dès le départ.
Les avantages de la vente à la découpe
Un prix unitaire souvent plus élevé
Vendus séparément, les lots s’adressent à une clientèle plus large : occupants, petits investisseurs, avec des budgets et des besoins variés. Le prix au mètre carré obtenu lot par lot est souvent supérieur à celui d’une vente en bloc, où l’acquéreur, généralement professionnel, intègre ses coûts, ses risques et sa marge.
Des ventes échelonnées
Le propriétaire peut vendre tous les lots ou les vendre par étapes, selon ses besoins de liquidités et sa capacité à gérer les ventes. Le risque est réparti entre plusieurs acquéreurs.
Une fiscalité à étudier
L’imposition dépend du statut du vendeur et de la nature du bien. Pour un particulier, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements pour durée de détention, et vendre par étapes permet d’étaler l’imposition dans le temps. Attention : des opérations de découpe répétées peuvent conduire l’administration à requalifier le vendeur en marchand de biens, avec une imposition beaucoup plus lourde. Ce point se valide en amont avec le notaire ou un avocat fiscaliste. Lire aussi : la plus-value sur la vente d’un immeuble.
Les limites de la vente à la découpe
Une mise en copropriété coûteuse
La mise en copropriété mobilise plusieurs professionnels : un géomètre-expert pour l’état descriptif de division et les plans, des diagnostiqueurs, un notaire. Pour un immeuble de plus de dix ans, la mise en copropriété doit être précédée d’un diagnostic technique global (DTG). Des travaux de mise en conformité peuvent s’ajouter. Ces coûts sont certains ; la valorisation espérée ne l’est pas.
Autant de ventes que de lots
Il faut gérer autant de commercialisations, de visites, de négociations et d’actes que de lots, avec pour chacun un risque de blocage (refus de prêt, litige). Les délais entre les ventes dépendent du marché et de l’attrait de chaque lot. Pendant ce temps, le propriétaire porte les lots invendus et leurs charges.
Les lots occupés
Un lot vendu occupé se vend nettement moins cher qu’un lot libre, et les locataires bénéficient de droits spécifiques (voir plus bas). Dans un immeuble majoritairement loué, l’écart entre la valeur théorique « lots libres » et ce que l’on peut réellement obtenir est souvent important.
Les étapes clés de la vente par lots
1. La division : géomètre et notaire
Le géomètre-expert établit l’état descriptif de division, qui identifie chaque lot, sa composition et ses tantièmes, ainsi que les plans. Le notaire rédige le règlement de copropriété, qui fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble et la répartition des charges. Ces documents sont établis par le propriétaire avant la première vente et publiés au service de la publicité foncière ; chaque acquéreur y adhère en achetant son lot. La copropriété doit ensuite être immatriculée au registre national des copropriétés et un syndic désigné.
2. Les locataires en place
Un immeuble loué peut être vendu par lots avec les baux en cours : l’acquéreur de chaque lot devient le bailleur du locataire, aux mêmes conditions.
Lors de la première vente d’un lot consécutive à la division de l’immeuble, le locataire du logement concerné bénéficie d’un droit de préemption : le bien doit d’abord lui être proposé, et il dispose d’un délai pour se prononcer. Lorsqu’un bailleur personne morale vend par lots plus de dix logements d’un même immeuble, une information préalable des locataires, avec réunion, est en outre obligatoire. Ce locataire dispose de deux mois pour accepter l’offre ; s’il refuse, il conserve son bail. Le propriétaire qui souhaite récupérer un logement libre pour le vendre doit délivrer un congé pour vente à l’échéance du bail, au moins six mois avant pour un logement vide (le locataire bénéficie alors d’un nouveau droit de préemption) et trois mois avant pour un meublé. La commune peut enfin disposer d’un droit de préemption urbain. Le notaire détermine précisément le régime applicable à chaque lot.
3. La commercialisation des lots
Il faut fixer un prix pour chaque lot selon ses caractéristiques et le marché, présenter les lots, organiser les visites, répondre aux questions des acquéreurs et leur fournir les documents de la copropriété.
Découpe ou vente en bloc : comparer le résultat net
La découpe n’est pas supérieure par principe, ni la vente en bloc. Il faut comparer ce qui reste réellement au vendeur : prix bruts, mais aussi coûts de mise en copropriété et de travaux, délais, portage des lots invendus, risques d’exécution et fiscalité. Une opération menée par le propriétaire lui-même peut aboutir à un résultat net moins intéressant qu’une vente en bloc, même après la marge de l’acquéreur professionnel.
C’est cette comparaison que je construis avec les familles et leurs conseils avant toute décision. Parlons de votre immeuble.
