Quand vendre un immeuble ? Comprendre le cycle de 18 ans

En bref. Quand vendre un immeuble ? Le cycle immobilier de 18 ans doit sa notoriété à une prévision formulée plus de dix ans à l’avance. Il ne donne pas pour autant la date à laquelle vendre votre immeuble. Ce qu’il apporte est plus utile : la lecture d’un mécanisme, celui du crédit et du foncier, qui détermine ce qu’un acquéreur peut payer aujourd’hui. Le bon calendrier de cession se construit au croisement de ce mécanisme, de la situation de l’immeuble et des objectifs de la famille propriétaire.

En 1997, l’économiste Fred Foldvary annonçait le prochain grand retournement immobilier pour « vers 2008 », dix-huit ans après celui de 1990, sauf interruption majeure comme une guerre mondiale. La crise est arrivée. Depuis, le cycle de 18 ans fascine, et le calcul est vite fait : 2008 + 18 = 2026.

Quand vendre un immeuble, dans ces conditions ? Faut-il en conclure que 2026 est le moment de vendre, ou au contraire celui d’attendre ? Ce cycle mérite mieux qu’une lecture de boule de cristal. Il décrit un mécanisme qui dit beaucoup de ce qu’un acquéreur peut payer aujourd’hui, et c’est ce mécanisme, plus qu’une date, qui doit guider le calendrier de votre cession.

Cet article présente le cycle de 18 ans, son histoire et son moteur, montre ce que le calcul « 2008 + 18 » ne dit pas, puis traduit le tout en signaux concrets pour le propriétaire d’un immeuble entier et pour le conseiller en gestion de patrimoine qui l’accompagne.

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Que décrit le cycle immobilier de 18 ans ?

Hoyt, Chicago, 1933 : l’origine du cycle

L’idée d’un cycle immobilier long d’environ 18 ans remonte aux travaux de l’économiste Homer Hoyt, publiés en 1933, sur cent ans de valeurs foncières à Chicago. D’après la revue de littérature de Jadevicius, Sloan et Brown (2017), Hoyt y identifiait des cycles de construction relativement longs et incertains, d’une durée moyenne de 18 ans, et attribuait leurs causes aux conditions économiques, au niveau des prix, à la valeur de la monnaie et surtout aux poussées rapides de population. D’autres travaux des années 1930 et 1940 ont décrit des cycles longs comparables aux États-Unis (Long : 18 à 19 ans pour la construction nationale) puis au Royaume-Uni (Lewis : 18 à 20 ans).

En France, Claude Taffin, ancien responsable de la division logement de l’Insee, rappelle qu’un cycle long de la construction de dix-huit ans a été observé au dix-neuvième siècle, en France comme aux États-Unis, et qu’il pourrait être d’origine démographique (texte daté de février 2015).

Le moteur du cycle : le crédit et le foncier

La lecture la plus connue de ce cycle est celle de l’école dite « géorgiste » et « autrichienne », popularisée par l’économiste Steve Hanke dans un commentaire publié en 2010 par le Cato Institute. Le mécanisme décrit est cumulatif : le crédit bancaire gonfle avec la valeur du foncier ; le foncier valorisé sert de garantie à de nouveaux prêts ; ces prêts alimentent à leur tour la hausse des prix. Selon ce schéma, les prix fonciers culminent d’abord, puis la construction, puis l’économie générale.

Le cycle en dates : les sommets relevés aux États-Unis

Le tableau que publie Hanke, repris de Foldvary, date les sommets successifs des valeurs foncières aux États-Unis. C’est la base de la thèse, et la meilleure façon d’en voir à la fois la force et les limites :

• 1818, 1836, 1854, 1872, 1890, 1907, 1925 : un sommet environ tous les 18 ans pendant plus d’un siècle.
• 1925 → 1973 : 48 ans, interruption que Hanke attribue à la Seconde Guerre mondiale.
• 1973 → 1979 → 1989 : 6 ans, puis 10 ans.
• 1989 → 2006 : 17 ans ; dans le même tableau, la récession américaine suit en décembre 2007.

Selon la thèse, les prix fonciers culminent d’abord, la construction ensuite, l’économie générale en dernier. Cet enchaînement, plus que la durée, est ce qui intéresse un vendeur.

Cycle de construction, cycle du crédit, cycle des prix : quelle différence ?

Ces cycles interagissent mais ne tournent pas au même rythme. Taffin distingue ainsi trois marchés : celui de l’utilisation (les loyers), celui de l’investissement (achat et vente) et celui de la construction. Une même variable, une hausse de taux par exemple, se répercute sur les trois, mais pas avec le même délai ni la même intensité.

2024 ou 2026 ? Ce que le calcul ne dit pas

Le calcul « 2008 + 18 = 2026 » circule largement. Il repose pourtant sur un choix de point de départ. Dans le tableau de Hanke, le dernier sommet des valeurs foncières américaines date de 2006, pas de 2008 ; le même calcul donne alors 2024. Une méthode qui produit deux dates selon l’année retenue ne permet pas de dater un retournement. Ce « 2024 » n’est qu’une addition sur des données américaines : il ne marque pas le début d’une baisse en France, où les volumes se sont contractés jusqu’en 2024 avant de rebondir en 2025 (voir les repères plus bas).

La régularité elle-même est rompue : 48 ans entre 1925 et 1973, puis 6 et 10 ans. La littérature académique va dans le même sens. La définition la plus reprise, issue d’un travail de la RICS (1993), décrit les cycles immobiliers comme des fluctuations récurrentes mais irrégulières. Selon le périmètre étudié, les durées mesurées varient fortement : environ 8 ans en moyenne pour l’immobilier britannique sur 1921-1997 (RICS, 1999), huit ans pour l’immobilier commercial britannique (Jadevicius et Huston, 2017), une vingtaine d’années pour les cycles de construction mesurés par Gottlieb.

Pour la France, Claude Taffin conclut que si le caractère cyclique des marchés immobiliers n’est guère contesté, les preuves manquent pour en préciser la durée et l’amplitude. Il rapporte une étude de l’OCDE portant sur 18 pays entre 1970 et 2005 : des phases de hausse d’environ 6 ans et de baisse d’environ 5 ans et demi en moyenne, et deux cycles français de profil très différent, 1970-1984 puis 1984-1997. Les dates du cycle de 18 ans sont américaines ; elles ne décrivent pas, à elles seules, le marché parisien.

Ce que le cycle apporte, en revanche : un mécanisme. Le crédit nourrit la hausse des valeurs, la hausse des valeurs nourrit le crédit, la construction suit avec retard, et le mouvement s’inverse quand le financement se resserre. Ce mécanisme ne donne pas de date, mais il indique quoi surveiller.

Comment apprécier la maturité d’un cycle sans dépendre d’une date unique ?

Puisque la durée ne permet pas de dater un retournement, l’analyse doit porter sur un faisceau d’indicateurs. Aucun ne suffit seul ; c’est leur convergence qui renseigne. Voici ceux que nous jugeons les plus utiles pour un vendeur d’immeuble entier. Cette liste relève de l’analyse IAV, appuyée sur les mécanismes décrits ci-dessus ; elle ne constitue pas un modèle de prévision.

• Le crédit et son coût. Le crédit progresse-t-il plus vite que les revenus ? Les conditions d’octroi se durcissent-elles ou s’assouplissent-elles ? Dans la lecture de Hanke, c’est le moteur du cycle.
• L’écart entre rendement immobilier et taux. Quand le rendement locatif d’un immeuble se rapproche du coût de l’argent ou du rendement d’un placement sans risque, un acquéreur qui finance à crédit ne peut plus payer le même prix.
• Les volumes de transactions. Ils baissent ou remontent généralement avant que les prix publiés ne bougent.
• Les délais de vente et l’écart entre prix affiché et prix signé. Ce sont les premiers signes concrets d’un changement de rapport de force.
• La production neuve et les livraisons. Du fait des délais de construction, des programmes lancés en haut de cycle peuvent encore arriver sur le marché quand la conjoncture s’est retournée.
• Les loyers. Ils suivent l’activité économique et l’emploi, à leur propre rythme.
• L’ancienneté des références de prix. Si les ventes comparables les plus proches datent d’un autre régime de taux, elles décrivent un marché qui n’existe plus.

Crédit, rendement et demande solvable : ce qui change pour le vendeur

Le prix signé hier ne suffit plus à expliquer ce qu’un acquéreur peut payer aujourd’hui. Il faut reconstituer les conditions économiques qui rendaient ce prix possible.

Ce n’est pas seulement une conviction de professionnel. Les normes d’évaluation de la RICS rappellent qu’une référence de vente doit être récente et représentative du marché à la date d’évaluation, et qu’en marché peu actif ou en transformation rapide les comparables peuvent devenir insuffisants ou vite périmés. L’évaluateur doit alors élargir son analyse à des indicateurs plus généraux, dont les taux d’intérêt et le rendement d’autres placements, qui orientent l’appréciation sans constituer une preuve directe de valeur. Les étapes d’une évaluation d’immeuble en tiennent compte.

Pour un propriétaire, la conséquence est concrète. Quand les conditions de financement changent, la population d’acquéreurs capables d’acheter son immeuble change aussi : certains investisseurs fortement financés à crédit se retirent, d’autres, qui disposent de fonds propres ou d’un autre horizon, restent présents. La question n’est donc pas seulement « à quel prix ? », mais « pour quels acquéreurs, et avec quel financement ? ».

Depuis le début des années 1990, la littérature souligne aussi l’intégration croissante des marchés immobiliers et financiers, qui permet à une instabilité née sur un marché de se transmettre à d’autres, y compris d’un pays à l’autre. Un immeuble parisien n’est pas isolé de la politique monétaire européenne ni des arbitrages des investisseurs entre immobilier et placements financiers. C’est pourquoi nous ne raisonnons pas seulement à partir des prix immobiliers passés.

Repères au 28 octobre 2026

Les derniers chiffres disponibles illustrent ces interactions entre financement, demande et liquidité. Ils ne valident ni n’infirment le cycle de 18 ans.

• Fin 2024, une stabilisation hésitante. Les Notaires de France comptaient 778 000 ventes de logements anciens sur les douze mois achevés fin novembre 2024, en baisse de 12 % sur un an. Le marché semblait atteindre son point bas, avec des signes de reprise erratiques et hétérogènes selon les territoires (note de conjoncture immobilière n° 66, février 2025).
• 2025, un rebond. La FNAIM estime à environ 940 000 les ventes de logements anciens en 2025, soit 11 % de plus qu’en 2024, et juge la reprise fragile (conférence de presse du 14 janvier 2026).
• 2026, un nouveau durcissement du crédit. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers accordés aux particuliers atteint 3,40 % en septembre 2026, contre 3,25 % en juin, et la production de crédits recule de 9,2 % sur un an en rythme trimestriel ; l’Observatoire parle de phase récessive (tableau de bord du 3e trimestre 2026).

Ces séries portent sur les logements anciens et les crédits aux particuliers : elles éclairent le contexte, sans mesurer directement le marché des immeubles vendus en bloc, dont l’évolution peut différer. Depuis mai 2025, le nombre de ventes est estimé à partir des données notariales et la série historique a été révisée ; le chiffre de fin 2024, publié avant cette révision, et celui de 2025 ne se comparent donc qu’en ordre de grandeur.

Le repère d’IAV. Dans notre pratique, 2024 a marqué l’entrée dans un marché particulièrement difficile pour la vente d’immeubles (voir le récit d’une vente de 500 m² en bloc menée en 2024). C’est une observation de terrain, pas la date de départ démontrée d’un cycle de 18 ans, ni le signe d’une baisse continue depuis : les chiffres nationaux montrent au contraire un rebond en 2025, inégal selon les segments, avant le resserrement du crédit en 2026.

Ce qui en découle pour le propriétaire

Ce que nous ne savons pas, et ne prétendons pas savoir : la position exacte du cycle actuel en France ou à Paris, la date d’un éventuel retournement, ni l’évolution future des taux. Une analyse sérieuse doit au contraire examiner plusieurs scénarios, dont celui d’une détente des conditions financières et celui de leur persistance.

En revanche, le propriétaire ne peut pas tenir pour acquis que le temps ramènera le marché à son prix souhaité ni rétablira la liquidité de son immeuble. Une reprise générale peut rester fragile, et elle ne profite pas uniformément à tous les actifs. Lorsque la décision de céder est prise, nous défendons une démarche pragmatique : préparer et conduire la meilleure vente réalisable dans les conditions présentes, plutôt que suspendre le projet au retour hypothétique d’un ancien prix. Cela ne signifie pas que vendre aujourd’hui soit toujours préférable à vendre demain : la comparaison entre vente et conservation dépend de chaque immeuble et de chaque famille ; elle fera l’objet d’un prochain article.

Quand vendre un immeuble en pleine propriété : construire le calendrier de cession

Le cycle éclaire le contexte ; il ne remplace pas l’analyse de l’actif. Un immeuble entier détenu en pleine propriété ne s’achète pas comme un appartement : ses acquéreurs, le plus souvent des professionnels, raisonnent à partir d’un plan d’affaires (prix d’achat, coût du financement, programme envisagé, horizon de sortie). Le calendrier de cession se construit donc en quatre temps.

1. Lire l’immeuble. Échéances des baux, loyers par rapport au marché, lots vacants, travaux votés ou à prévoir, situation administrative. Ces caractéristiques déterminent les acquéreurs réellement pertinents, les points qui pèseront dans la négociation, et parfois le moment : un immeuble dont plusieurs baux arrivent à échéance ne se présente pas de la même manière avant et après.
2. Lire le marché de cet immeuble. Quels acquéreurs sont actifs aujourd’hui pour ce type d’actif, à quelles conditions de financement, avec quel rendement exigé. C’est là que la lecture du cycle devient opérationnelle.
3. Confronter avec les objectifs de la famille. Horizon de détention, besoin de liquidité, préparation d’une transmission, nombre d’indivisaires, échéances d’une succession. Ces contraintes pèsent souvent plus que la conjoncture : une vente bien placée dans le cycle mais impossible à décider collectivement ne se fera pas (voir succession et immeuble surévalué).
4. Définir une stratégie, puis un prix. Vendre maintenant, préparer une vente à une échéance donnée, ou conserver en gérant activement : chaque option se compare sur ce qui reste réellement au propriétaire. Le chiffrage détaillé du coût de l’attente fera l’objet d’un prochain article.

L’enjeu n’est pas de deviner le sommet. Il est d’éviter deux erreurs symétriques : vendre dans la précipitation sans avoir compris son actif, ou attendre passivement le retour d’un prix qui reposait sur des conditions de financement disparues. Pour aller plus loin sur la démarche concrète, voir comment préparer la vente d’un immeuble entier.

Concrètement, notre travail consiste à relier cette lecture du marché à votre immeuble : étudier l’actif, identifier les acquéreurs qui peuvent réellement s’y intéresser, vérifier leurs possibilités de financement, établir un prix que l’on peut défendre devant eux, puis conduire la vente jusqu’à la signature. C’est l’objet de notre méthode.

Le rôle du CGP dans le calendrier

Le conseiller en gestion de patrimoine connaît la famille, ses équilibres et ses objectifs ; c’est souvent lui qui voit venir le moment où la question de la vente se pose, avant une transmission ou à l’ouverture d’une succession. IAV apporte la lecture de l’immeuble et de son marché. J’interviens à son initiative et dans le prolongement de son accompagnement : nous construisons ensemble la lecture de l’actif et la stratégie de cession, puis j’en assure l’exécution en le tenant associé à chaque étape, jusqu’à la vente. Pour comprendre cette articulation, voir comment construire la stratégie de cession avec votre CGP.

Parlons du calendrier de vente de votre immeuble

Vous envisagez la cession d’un immeuble entier à Paris ou en Île-de-France ? Présentez-moi l’actif et votre horizon pour un premier échange sur la stratégie à examiner.

Parlons du calendrier de vente de votre immeuble

Sources

• Jadevicius A., Sloan B., Brown A. (2017), « Century of research on property cycles: a literature review », International Journal of Strategic Property Management, 21(2), p. 129-143.
• Hanke S. (2010), « The Great 18-Year Real Estate Cycle », Cato Institute (paru dans GlobeAsia, février 2010).
• Taffin C. (février 2015), « Cycle immobilier », Dictionnaire du logement, Politique du logement.com.
• Jadevicius A., Huston S. (2017), « How long is UK property cycle? », Journal of Property Investment & Finance, 35(4), p. 410-426.
• RICS (2019, réédité en 2023), Comparable evidence in real estate valuation, 1re édition.
• Notaires de France, note de conjoncture immobilière n° 66 (février 2025), présentée par Actu-Juridique.
• FNAIM, point marché de la conférence de presse du 14 janvier 2026.
• Observatoire Crédit Logement/CSA, tableau de bord du 3e trimestre 2026.
• Taffin C. (juillet 2025), « Ventes de logements anciens : la méthode change, le nombre augmente », Politique du logement.com.