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En bref. Un immeuble loué se vend tout à fait, en bloc ou par lots, et les baux en cours sont transmis à l’acquéreur. Le choix de l’acquéreur commande tout : un investisseur de long terme paiera bien un immeuble en parfait état et au dossier irréprochable ; un marchand de biens achètera moins cher un immeuble à retravailler ; la vente par lots vise des particuliers, au prix d’une mise en copropriété longue. Dans tous les cas, les droits des locataires s’imposent.
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Pourquoi vendre un immeuble loué ?
Un immeuble loué produit des revenus. Le vendre occupé présente des avantages pour chacun :
- le vendeur continue de percevoir les loyers pendant toute la préparation, la commercialisation et la négociation, jusqu’à la signature de l’acte authentique ;
- l’acquéreur perçoit des loyers dès le premier mois, sans vacance, et achète en connaissant les loyers et le taux d’occupation réels ;
- les locataires conservent leur bail, transmis au nouveau propriétaire. Ils doivent être informés du projet et les visites organisées avec leur accord ; leurs droits doivent être respectés (voir plus bas).
À qui vendre, et comment ?
La méthode et l’acquéreur sont liés. On vend en bloc ou par lots. La vente en bloc demande un état locatif détaillé et sans faille ; la vente par lots, une division de l’immeuble. La vente en bloc se conclut presque toujours avec des investisseurs professionnels ; la vente par lots s’adresse aussi aux particuliers.
Les investisseurs de long terme : exigeants, mais solides
Les immeubles qui produisent des revenus stables, à des loyers de marché, attirent les investisseurs qui placent une épargne collectée : assureurs, mutuelles, fonds, SCPI, plus rarement des investisseurs privés. Ils achètent des immeubles entiers pour leur rendement.
Leurs atouts : une bonne valorisation de l’immeuble et une grande fiabilité d’exécution, puisqu’ils disposent des fonds. Leur contrepartie : ils chiffrent tous les risques de dépenses futures et les déduisent du prix. Ils examinent de près le taux d’occupation, le niveau des loyers, l’état de l’immeuble et la cohérence du prix. Les immeubles qui leur conviennent doivent être en très bon état, et le dossier complet : état locatif détaillé, baux, conformité des loyers et de la réglementation, documents techniques, le tout mis à disposition dans une data room. Au moindre doute, la vente se renégocie ou échoue : la préparation est décisive. Lire : vendre un immeuble à une SCPI.
Les marchands de biens : moins exigeants, mais moins chers
La sélection des investisseurs de long terme conduit souvent vers les marchands de biens. Leur métier : améliorer un immeuble par des travaux et un retravail de l’état locatif, puis le revendre dans un horizon de quelques années, en bloc à un investisseur ou à la découpe. Ils paient logiquement moins cher : leur prix intègre les travaux, le temps, le coût de l’argent et leur marge. Avec des taux d’emprunt et des coûts de travaux élevés, et des exigences administratives croissantes, cette décote est cohérente.
Elle peut aussi être raisonnable pour le vendeur. Prenons un exemple théorique : un immeuble de 1 000 m² dans un secteur où les lots se revendent 12 000 €/m². Sa valeur « découpe » serait de 12 M€, au terme d’une opération d’environ cinq ans et d’environ 1,2 M€ de travaux. Un marchand de biens en proposerait par hypothèse 9,5 M€. Placée immédiatement, cette somme produit des revenus pendant ces cinq années, sans travaux à financer ni risque d’exécution à porter. L’écart réel entre les deux options est donc bien inférieur à ce que suggère la comparaison des prix bruts. Ces chiffres sont illustratifs : chaque cas se calcule.
La vente par lots : plus de valeur brute, plus de travail
Diviser l’immeuble permet de vendre chaque lot à un prix unitaire plus élevé, à une clientèle plus large et souvent moins exigeante. En contrepartie, l’opération demande beaucoup plus de temps et de travail, avec des aléas de marché pendant toute sa durée. Elle commence par la mise en copropriété : un géomètre-expert établit l’état descriptif de division, le notaire rédige le règlement de copropriété et, pour un immeuble de plus de dix ans, un diagnostic technique global doit être réalisé. Ces démarches sont coûteuses et supposent de visiter tous les lots, y compris occupés. Il faut ensuite autant de ventes que de lots. Lire : vendre un immeuble par lots.
Les droits des locataires en place
Lorsqu’un immeuble d’habitation de plus de cinq logements est vendu en bloc, la loi (article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, issu de la loi du 13 juin 2006, dite « loi Aurillac ») impose une alternative : soit l’acquéreur s’engage à proroger les baux en cours d’au moins six ans, soit les locataires bénéficient d’un droit de préemption sur leur logement.
Lors de la première vente d’un logement consécutive à la division de l’immeuble, le locataire bénéficie également d’un droit de préemption. Ces règles allongent les délais d’une vente à la découpe. Leur application exacte se vérifie avec le notaire dès la préparation de la vente (synthèse des droits de préemption du locataire sur notaires.fr).
En conclusion
Vendre un immeuble loué est souvent une bonne stratégie, à condition de choisir le bon acquéreur et de préparer un dossier sans faille. C’est l’objet de ma méthode. Parlons de votre immeuble.
