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En bref. Acheter un immeuble de rapport déjà loué permet de connaître dès le départ les revenus, les locataires et le taux d’occupation, et rassure les banques. En contrepartie, il faut vérifier la qualité des baux, le niveau des loyers par rapport au marché et l’état de l’immeuble, car les risques sont concentrés sur un seul bâtiment.
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Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport, ou immeuble locatif, est un immeuble acheté pour les loyers qu’il produit. L’acquéreur achète l’ensemble des lots et devient seul propriétaire de tout l’immeuble, sans copropriété. On peut acheter un immeuble vide à rénover et à louer, un immeuble partiellement loué avec des travaux, ou un immeuble entièrement loué.
Pourquoi un immeuble plutôt que des appartements ?
- Pas de copropriété : le propriétaire décide seul des travaux et de la gestion.
- Une gestion regroupée : plusieurs logements au même endroit se gèrent plus simplement que des biens dispersés.
- Des revenus mutualisés : la vacance d’un logement pèse moins sur l’ensemble.
C’est en revanche un projet de long terme, qui exige une étude de rentabilité sérieuse : les risques sont concentrés sur un seul bâtiment.
Les atouts d’un immeuble déjà loué
- De la visibilité : les loyers, les locataires et le taux d’occupation sont connus.
- Un financement plus facile : les banques apprécient des revenus prouvés par des baux en cours.
- Un prix souvent plus raisonnable : un immeuble occupé se vend en général moins cher qu’un immeuble libre, ce qui améliore le rendement.
Évaluer un immeuble déjà loué
L’estimation tient compte de l’emplacement, de la demande locative, de l’état du bâtiment, de la performance énergétique et des baux en cours. Pour mesurer la rentabilité, on rapporte les loyers nets au coût total d’acquisition, travaux compris. Il faut vérifier que les loyers sont cohérents avec le marché : trop bas, ils sont un potentiel ; trop hauts, un risque. Lire : estimer un immeuble de rapport.
Les droits des locataires
Un immeuble acheté loué reste loué : les baux en cours s’imposent à l’acquéreur. Pour récupérer un logement, il faut attendre l’échéance du bail et respecter les règles du congé, et le locataire peut bénéficier d’un droit de préemption. Lors de l’achat en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements, l’acquéreur doit en outre s’engager à proroger les baux d’au moins six ans, faute de quoi les locataires disposent d’un droit de préemption. Lire : vendre ou acheter un immeuble loué.
Les immeubles que je commercialise
Je vends des immeubles de rapport à Paris et en Île-de-France, présentés en priorité à des investisseurs identifiés. Indiquez vos critères pour recevoir les opportunités correspondantes.
