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Publié le 01/10/2024
L’objectif principal de tout investissement immobilier est de maximiser les rendements locatifs. Toutefois, les impôts peuvent rapidement réduire vos bénéfices. Heureusement, il existe plusieurs stratégies pour minimiser, voire éliminer, l’imposition sur les revenus locatifs générés par votre immeuble de rapport. Dans cet article, IAV Immobilier vous présente des méthodes éprouvées selon le type de votre immeuble, pour optimiser la fiscalité de votre investissement en immeuble de rapport, afin que vous puissiez tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier.
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Comprendre les régimes fiscaux applicables aux revenus locatifs d’immeubles : deux facteurs décisifs
En fonction de s’il s’agit d’un immeuble loué vide ou meublé : application de l’IR ou du BIC
Les revenus locatifs sont les sommes perçues par un propriétaire en échange de la location de ses biens immobiliers tels que des appartements, maisons, locaux commerciaux ou immeubles mixtes par exemple. Chaque type de bien génère des revenus spécifiques, appelés loyers, que le propriétaire perçoit généralement de façon mensuelle. Ces revenus sont soumis à des régimes fiscaux spécifiques, selon qu’il s’agisse de locations nues ou meublées. En effet, pour la location nue, les revenus fonciers sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu (IR) ; alors que les revenus de la location meublée sont soumis à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour rappel, pour être qualifié de meublé, le bien doit être loué avec suffisamment de mobilier pour permettre une occupation immédiate.
En fonction du régime d’imposition éligible et/ou choisi : le micro ou le réel
Les propriétaires d’immeubles de rapport ont le choix entre deux régimes fiscaux principaux pour déclarer leurs revenus locatifs (que ce soit pour l’IR ou pour le BIC) : le régime micro et le régime réel ; soit quatre possibilités : le micro foncier, le foncier au réel, le micro BIC ou le BIC au réel. Chacun de ces régimes présente des caractéristiques, des conditions d’éligibilité, ainsi que des avantages et des inconvénients spécifiques.
Le principe de base général étant que les régimes “micro” offrent des abattements forfaitaires, tandis que les régimes “réel” permettent de déduire diverses charges réelles. Aussi, pour être éligible aux régimes micro, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser un certain seuil. Mais, quel que soit le montant des revenus locatifs, vous pouvez opter volontairement pour le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire du régime micro. À savoir toutefois, que les régimes micro sont plus légers en termes de formalités administratives. En effet, les abattements s’appliquent automatiquement après déclaration des revenus, tandis que pour les régimes réels, vous devez justifier l’ensemble des charges que vous souhaitez déduire.
Le micro foncier : la première option pour les locations nues
Ce régime s’appliquera automatiquement si vos revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 euros par an ; autrement dit, ce régime n’est pas accessible si vos revenus locatifs dépassent ce montant. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % (abattement devant permettre de couvrir les charges annuelles engagées).
Le foncier réel : la seconde option pour les locations nues
Le régime réel permet de déduire les charges réelles, comme : les dépenses engagées pour les parties communes de l’immeuble (donc les charges de copropriété) ; la totalité de la taxe foncière payée sur les propriétés louées ; les frais de gestion locatives que vous payiez une agence immobilière ou que vous vous occupiez vous-même de la gestion ; les intérêts de l’emprunt immobilier ; les primes d’assurance pour couvrir les risques liés au bien loué (assurance propriétaire non occupant, assurance contre les loyers impayés, etc.) ; ainsi que les travaux d’entretien (réparations ) et d’amélioration (sans modification structurelle). Attention, les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont pas concernés.
Aussi, lorsque vos charges déductibles dépassent vos revenus locatifs, vous générez un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Si le déficit dépasse cette limite, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. À noter que certaines situations permettent une imputation supérieure à la limite annuelle comme un déficit foncier provenant de travaux de rénovation énergétique qui peut être imputé jusqu’à 21 400 euros par an ; et que pour bénéficier de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, le bien doit être loué de manière continue pendant trois ans à compter de la création du déficit.
Le micro BIC : la première option pour les locations meublées
Ce régime s’appliquera si vos revenus locatifs meublés ne dépassent pas 77 700 euros par an. Il offre un abattement forfaitaire automatique de 50 % pour couvrir les charges.
Le BIC réel : la seconde option pour les locations meublées
Cette option permet, en plus des charges déductibles (les mêmes que pour le foncier au réel) ; d’amortir le bien. C’est l’un des principaux avantages du régime réel BIC. L’amortissement tient compte de la dépréciation du bien dans le temps, et il est réparti sur plusieurs années selon un plan d’amortissement. En effet, l’amortissement permet de répartir le coût d’acquisition du bien (hors terrain) sur sa durée d’utilisation prévue. Par exemple, un bien immobilier peut être amorti sur une période de 20 à 30 ans. Chaque année, une fraction du coût d’acquisition du bien est déduite des revenus locatifs, ce qui réduit significativement l’assiette imposable. En plus de l’amortissement du bien lui-même, vous pouvez également amortir les meubles et équipements sur des durées plus courtes, généralement de 5 à 10 ans. Ensuite, le montant annuel de l’amortissement est calculé en divisant le coût d’acquisition (hors terrain) par la durée d’amortissement prévue. Par exemple, pour un bien de 300 000 euros amorti sur 30 ans, le montant annuel d’amortissement serait de 10 000 euros.
Lorsque les charges déductibles et les amortissements dépassent les revenus locatifs, un déficit est créé, comme pour son homologue foncier. Ce déficit pouvant être reporté sur les années suivantes (indéfiniment jusqu’à ce qu’il soit entièrement imputé) pour réduire ou annuler l’imposition future. Pour bénéficier du report de déficit, il est nécessaire de conserver une comptabilité précise et détaillée et de pouvoir justifier toutes les charges et amortissements déduits.
Possibilité d’adapter votre régime fiscal à votre situation actuelle
Le montant des revenus locatifs perçus peut être variable, notamment en fonction du taux d’occupation financier (TOF) de votre immeuble. Et il est tout à fait possible de choisir le régime micro à un moment donné, pour le faire basculer sur un régime réel si cela devient plus intéressant en raison d’une augmentation des loyers perçus et/ou de l’augmentation des charges qui deviennent supérieures à l’abattement forfaitaire. Attention toutefois, une fois que vous avez opté pour le régime réel, cette option est irrévocable pendant trois ans (pour le régime foncier) et deux ans (pour le régime BIC) ; et vous ne pouvez alors pas revenir au régime micro avant la fin de cette période. Bien entendu, avant de changer de régime, il est important de bien évaluer les avantages et inconvénients de ce changement en fonction de vos charges et de vos revenus prévus, tout en tenant compte de la charge administrative qu’un passage au réel implique.
Focus sur la notion de récupération de charges auprès des locataires
En tant que propriétaire, vous pouvez récupérer des charges sur les locataires, en leur faisant payer une partie ou la totalité des dépenses courantes liées à la gestion et à l’entretien de la propriété. Pour les baux résidentiels, c’est souvent la TMO ; alors que pour les baux commerciaux, les charges récupérables sont bien plus larges. Les charges récupérables que vous facturez aux locataires sont considérées comme des revenus locatifs, mais elles ne sont pas imposables en tant que telles ; et peuvent être déduites même si elles sont récupérées auprès des locataires. D’un point de vue fiscal, l’impact sur le revenu net imposable est généralement neutre si les charges récupérées correspondent aux charges payées. Pour des charges élevées et facilement justifiables il peut être avantageux de récupérer un maximum de charges auprès des locataires pour alléger votre charge financière ; tandis que pour des charges plus faibles ou difficiles à justifier ; il peut être plus simple de ne pas les récupérer, afin de réduire la complexité administrative.
Vous l’aurez compris, l’impact fiscal du type de location et du régime d’imposition peuvent changer radicalement le montant de votre imposition. Nous ne pouvons que vous recommander de consulter un conseiller fiscal pour analyser votre situation spécifique, vos objectifs financiers et déterminer le régime le plus avantageux. Quant au fait de choisir entre location vide ou meublée, outre l’aspect fiscal, prenez conseil auprès d’experts de l’immobilier pour connaître l’ensemble des tenants et aboutissants de chaque option.
Spécificités fiscales des immeubles mixtes
Les immeubles mixtes sont des propriétés comprenant à la fois des logements résidentiels et des locaux commerciaux. Par exemple, un immeuble avec des appartements au-dessus d’un rez-de-chaussée commercial est un immeuble mixte typique.
Les revenus locatifs générés par les parties résidentielles d’un immeuble mixte sont soumis, comme expliqué précédemment, à la fiscalité des revenus fonciers pour les locations nues, ou des bénéfices industriels et commerciaux pour les locations meublées ; tout comme ceux issus des locaux professionnels. Toutefois…
Optimisation de la fiscalité des immeubles mixtes
… Pour optimiser la fiscalité des immeubles mixtes, il est important de bien séparer les charges et les revenus des parties résidentielles et commerciales, et de choisir le régime fiscal le plus avantageux pour chaque partie. Il vous faudra donc maintenir une comptabilité distincte pour les parties résidentielles et commerciales. Pour les parties résidentielles, analysez quel régime est le plus avantageux (micro ou réel). Pour les parties commerciales, le régime réel est souvent plus avantageux en raison des possibilités d’amortissement et de déduction des charges réelles. Aussi, priorisez les travaux d’entretien et d’amélioration, qui sont déductibles.
Fiscalement parlant, un immeuble full résidentiel est idéal si vous souhaitez profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière (comme la loi Pinel ou Denormandie par exemple) et si vos charges ne justifient pas un régime réel complexe. Un immeuble full commercial est avantageux si vous souhaitez bénéficier des amortissements. Attention toutefois car les revenus commerciaux peuvent être soumis à des taux d’imposition plus élevés que les revenus fonciers. Un immeuble mixte permet quant à lui de bénéficier des avantages fiscaux des deux catégories (résidentielle et commerciale), sans compter sur la répartition des risques locatifs et la diversification des sources de revenus qui peut offrir une meilleure stabilité financière, outre la gestion comptable plus complexe.
Minimiser l’imposition de vos revenus locatifs en choisissant le statut investisseur adapté
Le choix du statut en tant qu’investisseur immobilier peut avoir un impact significatif sur la fiscalité de vos revenus locatifs.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Un investisseur n’est pas automatiquement considéré comme LMNP en investissant dans un bien à usage de location meublée. Il doit remplir des conditions spécifiques concernant le montant des recettes locatives (maximum 77 000 €) et la proportion de ces recettes par rapport à ses revenus globaux (pas plus de 23 000 € par an ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal). Il doit ensuite effectuer des démarches administratives pour formaliser son statut, via une demande d’inscription en tant que LMNP au greffe du tribunal de commerce afin d’obtenir un numéro SIRET. Cette formalité permet d’assurer la conformité légale de l’investisseur loueur et de bénéficier pleinement de l’ensemble des avantages fiscaux du régime réel du BIC.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’adresse aux investisseurs générant des revenus locatifs élevés et nécessite une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Les revenus locatifs doivent dépasser 23 000 euros par an et représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (l’inverse du statut précédent de LMNP). Ce statut offre d’importants avantages fiscaux, notamment via l’exonération de l’IFI sous certaines conditions ainsi que sur les plus-values, et facilite la transmission du patrimoine. Faites appel aux compétences d’un expert-comptable pour vous assurer de la conformité avec les exigences légales, fiscales et administratives.
L’Investissement via une Société Civile Immobilière (SCI)
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) permet de gérer plus facilement des biens immobiliers en famille ou entre associés (la SCI doit être constituée par au moins deux associés). Les revenus locatifs étant répartis entre les associés, chacun déclarant sa part, ce qui peut permettre de bénéficier des tranches d’imposition les plus basses. Aussi, la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier, avec des abattements fiscaux en cas de donations de parts sociales ; mais nécessite la rédaction de statuts et la tenue d’une comptabilité spécifique.
Utiliser les dispositifs de défiscalisation immobilière pour les immeubles
Pour maximiser vos rendements, il est possible de tirer parti des dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État. Ces dispositifs offrent des avantages fiscaux significatifs en contrepartie d’engagements spécifiques, que ce soit pour la location de biens neufs, la restauration de bâtiments historiques, la rénovation de logements anciens ou la mise à disposition de logements à loyers abordables pour une certaine cible de locataires. Aussi, une condition de localisation du bien est en générale requise en fonction du dispositif. Enfin, les logements doivent généralement être loués nus. Pour bénéficier des avantages de ces dispositifs, il faut donc y réfléchir en amont de votre acquisition d’immeuble pour effectuer vos recherches en fonction des conditions d’éligibilité de chaque dispositif. Ces derniers n’ayant pas d’impact sur la défiscalisation directe des revenus mais sur le prix d’acquisition de l’immeuble ou les travaux engagés.
C’est le cas pour la loi Pinel, éligible pour des immeubles dans une certaine zone tendue, avec certaines normes de performances énergétiques et une durée minimum de location, qui peut permettre de bénéficier d’un avantage fiscal pouvant atteindre 63 000 euros sur 12 ans. Ou encore la loi Denormandie qui concerne des immeubles avec des besoins de rénovations énergétiques ou de modernisation. Le dispositif Cosse qui a pour objectif de favoriser les locations d’immeubles à loyers abordables dans les zones tendues dans le cadre d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) qui ouvrira un abattement fiscal sur les revenus fonciers allant de 15 à 85% selon la localisation et le niveau de loyer pratiqué. Ou encore la loi Marlaux qui concerne les immeubles historiques rénovés loué nu à usage de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans après la fin des travaux ; qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 à 30 % des dépenses de restauration, en fonction de la localisation de l’immeuble jusqu’à trois ans après l’achèvement des travaux.
Optimiser l’imposition de vos revenus locatifs en les investissant
Investir intelligemment vos revenus locatifs peut permettre d’augmenter votre patrimoine en faisant fructifier vos revenus locatifs issus de l’immobilier direct, tout en optimisant leur fiscalité. Pour faire les meilleurs choix, vous pouvez faire appel à un conseiller fiscal ou un conseiller en gestion de patrimoine pour aligner vos investissements avec vos besoins et vos ressources. Vous pouvez alors choisir d’investir notamment dans :
Un Plan d’Épargne en Actions (PEA)
Le PEA permet d’investir dans des actions européennes, y compris des parts de SCPI et OPCI sous certaines conditions, avec une fiscalité avantageuse. En effet, après cinq ans, les gains sont exonérés d’impôt sur le revenu (seuls les prélèvements sociaux sont dus). Les revenus générés par les investissements du PEA pouvant être à leur tour réinvestis.
Une assurance-vie
L’assurance-vie est un produit d’épargne qui offre une grande flexibilité et une fiscalité avantageuse. Les gains étant taxés selon un régime favorable après huit ans de détention. En cas de succession, ce placement offre également des conditions spécifiques. Vous pouvez donc réinvestir vos revenus locatifs dans des unités de compte d’un contrat d’assurance vie multisupport, qui peuvent être des supports financiers (actions, ETF, etc.) et/ou immobiliers (comme des parts de SCPI). Ainsi, vous profiterez du principe de capitalisation des gains de l’enveloppe fiscale.
Pour conclure, minimiser, voire éliminer, les impôts sur les revenus locatifs de votre immeuble de rapport est un objectif réalisable grâce à une stratégie fiscale bien pensée. En choisissant judicieusement entre la location nue et la location meublée, en optant pour le régime fiscal adapté (micro foncier, micro BIC, ou régime réel), en choisissant le statut d’investisseur adapté, et potentiellement en réinvestissant les loyers ; vous pouvez maximiser vos rendements tout en réduisant votre charge fiscale. La clé du succès réside dans une gestion rigoureuse des charges et des travaux, une connaissance approfondie des différentes solutions et une comptabilité précise. Vos choix peuvent littéralement changer votre imposition. Faire appel aux compétences spécifiques de conseiller en gestion de patrimoine et d’expert de l’immobilier d’immeubles comme IAV Immobilier semble indispensable pour faire les meilleurs choix et vous assurer de tirer pleinement parti des opportunités offertes par la législation fiscale.
