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Publié le 01/10/2024
Après des augmentations historiques en 2023 (7,1 % au niveau national et 52 % à Paris), et en attendant la réforme prévue pour 2026, la taxe foncière de 2024 va augmenter à minima de 3,9 % pour tous les redevables. Bien que tous les propriétaires recevront leur avis d’imposition au titre de la taxe foncière en août 2024, IAV vous livre d’ores et déjà ce que vous devez savoir à ce sujet.
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Taxe foncière : une recette fiscale locale conséquente dûe par tout propriétaire foncier
La taxe foncière concerne environ 34 millions de Français. Elle est due par tous les propriétaires ou usufruitiers (qu’ils soient des personnes physiques ou morales) de propriétés bâties et non bâties (donc maisons, immeubles, terrains, etc.).
En 2023, cet impôt a rapporté 35,3 milliards d’euros aux collectivités locales françaises. Cela représente plus d’un tiers des recettes fiscales directes des communes et intercommunalités. Cette même année, Paris a connu un vote incompréhensible de la communauté qui a validé une hausse de plus de 50 % de son montant (11 % à Bordeaux en comparatif).
Calcul de l’impôt foncier : estimer le montant de sa taxe foncière 2024
Une hausse minimale de 3,9 % pour tout le territoire
La détermination du montant de la taxe foncière se fait en deux étapes. Premièrement, l’État atteste d’une augmentation ou non par rapport à l’année précédente, de la valeur des propriétés. Il s’agit d’une revalorisation forfaitaire de la valeur locative, calculée à partir de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) sur une période donnée. Pour 2024, c’est une hausse de 3,9 % qui sera appliquée à l’ensemble des valeurs cadastrales locatives des propriétaires (calculé sur l’IPCH de novembre 2022 et novembre 2023).
Suite à cette revalorisation générale, chaque commune est libre de déterminer le taux d’imposition qu’elle souhaite appliquer. Elle peut alors choisir de maintenir le taux appliqué la ou les années précédentes, ou bien le revaloriser à la hausse. L’objectif étant de s’ajuster aux dépenses réelles locales, de se calquer sur l’inflation et également d’amortir la suppression de la taxe d’habitation. D’où le fait que certaines communes se sont vu en 2023 subir des augmentations considérables, car il n’existe pas de plafond. Les taux doivent “simplement” être justifiés et votés par les conseils municipaux des communes. Toutefois, en cas de hausse jugée trop excessive, le préfet local pourra invalider ce vote.
La bonne nouvelle pour les propriétaires, c’est qu’en 2025, l’approche des élections municipales freinera les municipalités dans leur désir d’augmentation. L’année suivante, donc en 2026, la réforme de la taxe foncière dont nous parlerons en fin d’article, sera appliquée progressivement.
Les éléments pris en compte dans le calcul de la taxe foncière
La base imposable
Le taux global voté par les communautés (qui était en moyenne sur le territoire en 2022 de 39,5 % sur les propriétés bâties -TFPB- et de 44 % pour les propriétés non bâties -TFNB-), s’applique ensuite de manière automatique à la moitié de votre “base foncière imposable”, autrement appelée, valeur locative cadastrale annuelle.
La valeur locative cadastrale annuelle représente le montant annuel de loyer que le bien pourrait raisonnablement générer. Elle est déterminée par l’administration fiscale en fonction de plusieurs critères, notamment :
- les caractéristiques du bien et de ses dépendances (parking, garage, etc.) ;
- sa localisation ;
- son usage : résidence principale, secondaire, locaux professionnels. Profitons-en pour noter que certaines communes peuvent majorer l’imposition pour résidence secondaire jusqu’à 60 %.
Différencier TFPB (Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties) et TFNB (Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties)
Comme leur nom l’indiquent explicitement, la TFPB s’applique sur les propriétés bâties, donc les maisons, immeubles, garages, granges, etc. ; tandis que la TFNB s’applique sur les propriétés non bâties, soit les terrains, pâturages, etc.
Les deux taxes sont calculées sur la valeur cadastrale locative de la propriété concernée. Il intéressant de noter que le taux applicable de la TFNB peut être plus élevé que la TFPB, comme l’attestent les moyennes nationales de 2022. Aussi, la TFNB est versée aux départements et non aux communes. Enfin, à l’inverse de la TFPB, cette dernière n’ouvre pas de contextes exonérants (dont nous reparlerons plus loin).
Exemple de calcul de TFPB
Prenons un exemple pour une propriété bâtie dont la valeur cadastrale locative annuelle est estimée à 10 000 € en 2023, à laquelle s’applique la revalorisation des 3,9 % prévue par l’État, dans une commune qui applique un taux global de 40 % (qui était de 38 % l’année précédente) :
- calcul de la nouvelle valeur locative cadastrale pour 2024 : 10 000 € + 390 € (3,9 % de 10 000) = 10 390 € ;
- calcul de la base d’imposition : 10 390 € / 2 = 5 195 € ;
- application du taux d’imposition communal : 5 195 € x 40 % = 2 078 €.
Le propriétaire de ce bien sera donc redevable de 2 078 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2024. Ce même contribuable ayant été imposé à hauteur de 1 900 euros l’année précédente ((10 000 / 2) x 38 %), soit une augmentation de 178 euros.
Les taxes annexes
Attention car à ce montant, peut venir se greffer des taxes annexes. La plus répandue étant la TOM (Taxe d’Ordures Ménagères), qui est due par les propriétaires de biens immobiliers (bâtis et non bâtis) qui bénéficient d’un service de collecte des ordures ménagères. Elle est également calculée sur la valeur cadastrale, et le taux appliqué est lui aussi librement fixé par chaque communauté, en fonction des coûts de gestion et de traitement des déchets. Elle peut atteindre jusqu’à 10 % de la valeur cadastrale dans certaines villes.
Exemple de calcul de TOM pour le même bien (donc 10 390 euros de valeur cadastrale), dans une commune qui applique une TOM de 5 % : (10 390 / 2) x 3 % = 259,75 €. Bien que cette dernière puisse être récupérée sur les charges locatives (lorsque le bien concerné est loué), le propriétaire de ce bien devra aux services publics 2 078 + 259,75 € soit 2 337,75 €.
Aussi, d’autres taxes peuvent s’appliquer. Parmi lesquelles, des taxes spécifiques aux communes, des taxes spécifiques au non bâti, ou encore des taxes spécifiques aux propriétés bâties louées, que nous allons détailler ci-après.
La taxe foncière pour les propriétaires d’immeubles
Les propriétaires d’immeubles sont redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). À l’instar de toutes les propriétés louées ou non, le montant de la taxe est calculé en fonction de la valeur locative cadastrale de l’immeuble et des dépendances éventuelles (parking, etc.) revalorisée par l’État, et du taux d’imposition de la commune d’implantation de l’immeuble. Toutefois, les propriétaires d’immeubles sont soumis à certaines spécificités.
Les impacts de la typologie des baux de location
Le fait est que si votre immeuble est loué ou non, et s’il est loué à des fins résidentielles ou commerciales, la valeur cadastrale globale de l’immeuble sera impactée.
Premièrement, un immeuble loué a une valeur cadastrale plus élevée que s’il est vide ou à usage personnel, du fait de la génération de revenus locatifs. Dans cette même logique, les locaux qui sont loués à des professionnels (via des baux commerciaux), pourront engendrer une hausse de la valeur locative de l’immeuble, du fait de la génération potentielle de revenus plus élevés que pour des baux résidentiels.
Mais, les immeubles loués bénéficient d’abattement forfaitaire conséquents, du fait de la participation à la dynamique locative (nous détaillerons dans la partie dédiée). En ce qui concerne les baux commerciaux, ces derniers peuvent permettre de récupérer (beaucoup) plus de charges auprès des locataires que leurs homologues résidentiels.
Trouvez plus amples informations sur les spécificités des deux typologies de baux dans notre article dédié.
À noter qu’en tant que propriétaire d’immeuble, si ce dernier constitue une résidence secondaire, vous serez également soumis à la taxe d’habitation.
La majoration pour logements vacants
Voici une particularité commune à tous les propriétaires qui louent leur(s) bien(s) habitables, et ce, quel que soit le type de bail (habitation ou commercial), la majoration pour logements vacants. Cette mesure vise à encourager la location afin de soutenir le marché locatif et le contexte tendu dans certaines zones. En effet, cette majoration est automatiquement applicable dans les communes situées dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes concernées est fixée par décret.
Pour être impacté, le logement doit être inoccupé depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition. La taxe est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale, 12,5 % la première année et de 25 % à partir de la deuxième année. Pour ne pas être impacté, il faut justifier de travaux importants ou d’une recherche active de locataires. Parallèlement, chaque commune est libre d’appliquer une Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV).
Transactions immobilières et taxe foncière
En cas d’acquisition ou de cession en cours d’année, la taxe foncière est théoriquement au frais du vendeur. Ceci du fait que la taxe foncière est due au 1er janvier de l’année en cours. Mais, il est d’usage d’utiliser une clause « prorata temporis » dans l’acte de vente, qui permet de partager l’impôt entre le vendeur et l’acquéreur, selon leur durée d’occupation respective du logement au moment T de la vente. Par exemple, si l’acte de vente a lieu le 1er juillet, le vendeur paiera la taxe foncière pour les six premiers mois, et l’acheteur pour les six derniers mois de l’année. L’acte de vente précisera comment cette répartition doit être effectuée, et les modalités de remboursement de l’acheteur au vendeur (chèque au moment de la signature de l’acte par exemple).
Si aucune clause prorata temporis n’a été appliquée, ce sera donc le vendeur qui règlera la totalité de la taxe due à l’échéance prévue (généralement en octobre de l’année en cours). L’acquéreur sera, quant à lui, redevable de la taxe foncière à compter du 1er janvier de l’année suivant l’achat.
Paiement de la taxe foncière : dates et moyens
Modalités de règlements
Sans choix de mensualisation, la taxe foncière est payée au mois d’octobre de chaque année, par prélèvement si son montant est supérieur à 300 euros. Si vous avez opté pour la mensualisation, le calendrier de paiement est établi à partir de la taxe foncière due de l’année précédente, divisée en 10 mensualités qui sont prélevées le 15 des mois de janvier à octobre. S’il y a une différence entre le montant payé par mensualisation et le montant réel de la taxe due, une régularisation est effectuée par l’usage d’un prélèvement supplémentaire au mois de novembre.
À noter que la taxe foncière payée à l’échéance en octobre 2024 (ou en mensualisation du 1er janvier au 31 octobre 2024), correspond à la taxe foncière du 1er janvier au 31 décembre 2024. À l’inverse des impôts sur le revenu qui sont payés avec un an de décalage, la taxe foncière est dûe et payée sur l’année en cours.
Si vous souhaitez bénéficier du service de mensualisation sur votre prochain avis, il faudra faire la demande avant le 15 décembre 2024, pour une prise d’effet en janvier 2025.
Calendrier prévisionnel de la taxe foncière 2024
Les avis de taxe foncière seront mis en ligne à compter du 22 août 2024. Ils seront envoyés par voie postale à partir du 31 août. En cas de paiement à l’échéance (sans mensualisation donc), vous avez jusqu’au 14 octobre 2024 pour régler votre taxe si vous optez pour un moyen de paiement non dématérialisé (par chèque ou virement) ; ou bien jusqu’au 20 octobre 2024 en cas de paiement sur le site impots.gouv.fr ou sur l’application dédiée.
En cas de nécessité d’effectuer une régularisation, celle-ci aura lieu au 15 novembre 2024.
Si vous êtes redevable d’une taxe sur les logements vacants, la date limite de paiement est établie au 20 décembre 2024 (sur le site impots.gouv.fr).
Abattement et exonérations de la taxe foncière
Certains contextes engendrent des abattements voire des exonérations complètes de l’impôt foncier. Pour savoir si vous pouvez bénéficier d’un abattement sur la taxe foncière, vous pouvez contacter le centre des impôts fonciers de votre commune (coordonnées sur votre avis d’impôt), votre mairie ou un professionnel de l’immobilier. Voici certains de ces contextes :
Abattements forfaitaires pour locaux loués
Être propriétaire d’un immeuble, d’une maison ou d’un appartement loué permet de réduire considérablement le montant de la taxe appliqué à ce bien. En effet, la valeur cadastrale locative se verra réduite de 50 % pour les locaux loués nus et de 70 % sur les locaux loués meublés. La majoration pour logements vides venant entamer cet avantage dans le cas d’inoccupation prolongée.
Cas de l’acquisition de logement neuf
En cas d’achat d’un logement neuf, une exonération complète durant les deux années qui suivent l’achèvement des travaux s’applique. Mais seulement si l’acheteur occupe le bien à titre de résidence principale et s’il n’a pas été propriétaire d’un autre bien au cours des deux années précédant l’achat.
Avantages liés à la localisation ou l’utilisation du bien
Certains abattements ou exonérations peuvent s’appliquer en fonction de la localisation du bien imposable. C’est le cas pour les zones humides, les zones de revitalisation rurale (ZRR) ou encore les zones Natura 2000.
Par ailleurs, certaines exonérations sont possibles pour les immeubles et biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant un intérêt public particulier (ouverts au public ou utilisés pour des activités d’intérêt général -tourisme, culture, éducation-). Aussi, les bâtiments ruraux à usage agricole sont exemptés de TFPB comme les granges, les étables, etc ; tout comme les terrains réservés à cet usage (plantations ou pâturages par exemple). Enfin, dans l’objectif d’encourager des pratiques et utilisations responsables, les terrains reboisés peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de 30 ans.
Abattements ou exonérations liées au propriétaire
Premièrement, un abattement s’applique pour “charge de famille” en fonction de la composition du foyer, à hauteur de 10 % par part (soit 10 % pour 1 part, 20 % pour 2 parts, 30 % pour 3 parts, etc.).
Ensuite, des exonérations partielles ou totales peuvent être accordées sous conditions de ressources (déterminées par le revenu fiscal de référence), notamment pour les personnes âgées de plus de 65 ans ; les personnes en situation de handicap, titulaires d’une carte d’invalidité d’au moins 80 % ; ou encore les bénéficiaires de certaines allocations, comme l’Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées (ASPA) ou l’Allocation Supplémentaire d’Invalidité (ASI).
Réforme de la taxe foncière
La réforme de la taxe foncière a deux grands objectifs, uniformiser les montants entre les logements neufs et anciens et réviser les valeurs locatives cadastrales. Ceci pour une meilleure équité fiscale entre les types de logement et pour mieux refléter les réalités du marché immobilier. En effet, actuellement, il existe des disparités significatives entre les montants de taxe foncière payés pour les logements neufs et les logements anciens, dues à la différence de valeur locative cadastrale, qui est souvent plus élevée pour les logements neufs. Parallèlement, les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base au calcul de la taxe foncière, n’ont pas été mises à jour de manière systématique depuis de nombreuses années.
Cette réforme ne sera mise en œuvre que progressivement à partir de 2026, et est pour l’heure en phase de préparation et de consultations avec les collectivités locales et divers acteurs du secteur immobilier. À l’issue de cette période, les nouvelles valeurs locatives cadastrales seront introduites de manière échelonnée pour éviter un choc fiscal trop brutal pour les contribuables. La réforme sera progressivement étendue à l’ensemble des biens immobiliers, avec des ajustements en fonction des retours des premières années d’application.
Bien que très attendue par certains propriétaires (des logements neufs), qui pourraient bénéficier d’une stabilisation ou d’une légère diminution de leur taxe foncière en fonction des nouvelles valeurs cadastrales ; d’autres (les propriétaires de logements anciens), pourraient voir une augmentation de leur impôt foncier en raison de la réévaluation à la hausse des valeurs locatives.
IAV Immobilier vous tiendra informé des avancées et applications de cette réforme. En attendant, n’hésitez pas à nous contacter pour toutes questions concernant la vente ou l’acquisition d’un immeuble. Sur le thème de la fiscalité, vous pourriez être intéressé par notre article sur les contextes d’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières.
