Impôts sur la plus-value immobilière : les contextes d’exonération

En tant que propriétaire de bien(s) immobilier, la question de la fiscalité se pose forcément, notamment en ce qui concerne l’imposition de la plus-value générée. Qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un autre investissement (résidence secondaire, bien locatif, immeuble détenu en bloc ou en lots) et que vous soyez actuellement ou non résident français ; IAV Immobilier développe pour vous plusieurs situations qui permettent de bénéficier d’exonérations complètes ou partielles. Ainsi vous pourrez optimiser votre retour sur investissement et votre situation fiscale. 

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Focus sur l’imposition des plus-values immobilières 

En France en 2023, le montant collecté par l’État au titre de l’imposition sur la plus-value immobilière était de 22 milliards d’euros, soit 2,81 % des recettes fiscales. Cet impôt a pour but la justice fiscale, la réduction des spéculations immobilières et l’encouragement à l’investissement à long terme. 

En l’absence de contexte d’exonération, une plus-value immobilière est taxée sur sa valeur nette (après déduction des frais liés à la vente), via un taux forfaitaire de 19 % d’impôt sur le revenus (IR) et un taux global de 17,2 % de prélèvements sociaux (PS) ; soit un taux d’imposition total de 36,2 %. Ce taux d’imposition peut donc grandement affecter votre retour sur investissement. Toutefois, il existe plusieurs contextes qui permettent de réduire son montant ou d’être totalement exonéré de cette lourde imposition. 

Les situations courantes d’exonérations sur la plus-value immobilière

Exonération complète pour la vente de la résidence principale effective 

C’est certainement l’exonération fiscale la plus connue. Si vous possédez une résidence principale et que vous la vendez, la plus-value générée ne sera pas du tout imposable (0 % d’IR et 0 % de PS). Toutefois, vous devez bien justifier qu’il s’agit de votre résidence principale effective, et non d’une résidence temporaire, auquel cas elle sera considérée comme secondaire et la plus-value s’appliquera. Le bien doit donc être habité jusqu’à la date de mise en vente (par vous ou votre conjoint dans l’hypothèse que vous occupiez un logement de fonction en parallèle). 

Abattements ou exonération totale en fonction de la durée de détention pour la vente de biens immobiliers autres que la résidence principale 

Si vous êtes un investisseur dans l’âme, peut-être possédez vous d’autres biens immobiliers que votre résidence principale. Il peut s’agir d’une résidence secondaire, d’un bien immobilier locatif, d’un immeuble ou encore d’un terrain constructible ou non. Dans ce cas, en fonction de la durée depuis laquelle vous détenez ces biens, des abattements d’imposition seront automatiquement appliqués. Aussi, au-delà de la 30ème année, l’exonération sera complète. 

Ainsi comme détaillé dans le tableau, se dessine une première échéance à 22 ans de détention, avec une exonération totale de l’impôt sur le revenu, cumulé à un abattement de 9 % de prélèvements sociaux. Ensuite, l’exonération sur la plus-value sera complète si vous décidez de vendre votre bien (bâti ou terrain), après 30 ans de détention. 

Zoom sur quatre contextes d’exonération méconnus 

Exonération totale pour la vente d’immeuble à un bailleur social

Si vous détenez un immeuble, sachez que vous pouvez jouir d’une totale exonération si vous vendez votre bien à un bailleur social. En effet, cette mesure existe depuis 2004 et s’inscrit dans le cadre de la politique gouvernementale de lutte contre la crise du logement. L’objectif étant de faciliter la production de logements sociaux et l’accès au logement pour les personnes aux revenus modestes. 

Pour bénéficier de l’exonération, certaines conditions doivent être validées :

• le vendeur doit être un particulier, les personnes morales ne sont pas éligibles ; 
• l’immeuble doit être situé en France car l’objectif de la mesure est d’encourager le développement des logements sociaux sur le territoire ; 
• l’acquéreur doit être un organisme chargé du logement social (organisme HLM agréé). Toutefois, la vente peut se faire au profit (par l’intermédiaire) de collectivités territoriales, de certains établissements publics (EPF : Établissement Public Foncier), ou encore de certaines sociétés (SPFS : Société de Portage Foncier Solidaire) qui s’engagent à dédier 80 % de l’immeuble à des logements sociaux. Pour connaître l’ensemble des possibilités qui s’offrent à vous, demandez conseil à des professionnels de la vente d’immeubles ; 
• la vente doit être réalisée avant le 31 décembre 2025. Bien qu’il existe une date butoire, cette exonération a été prolongée cinq fois depuis sa mise en œuvre et au vu du contexte immobilier social, il est extrêmement probable qu’elle le soit à nouveau lors de l’établissement du nouveau projet de loi et finances de 2026.

À noter que la vente d’un immeuble en copropriété comprend des spécificités supplémentaires. 

Exonération complète pour la première vente d’un bien autre que la résidence principale sous deux conditions 

Vous pouvez être exonéré d’impôt sur la plus-value issue de la première vente d’un bien autre que votre résidence principale (résidence secondaire, bien locatif, terrain, etc.), à condition de :

• ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années (sous entendu avoir été en location ou logé à titre gratuit sur cette période) ; 
• et de réinvestir le montant total de la vente dans un autre bien (neuf ou ancien) qui constituera votre nouvelle résidence principale, ceci dans un délai de 24 mois (pouvant être poussé à 36 mois) suivant la vente du bien. 

Les deux conditions doivent bien être remplies cumulativement.

Exonération complète pour les plus-values issues de ventes inférieures ou égales à 15 000 €

Il s’agit bien là du montant de la vente et non du montant de la plus-value. Cela s’applique tant à la vente d’un bien qui a une valeur de vente inférieure ou égale à 15 000 euros, qu’à la vente d’une quote part inférieure ou égale à 15 000 euros d’un bien qui en vaut plus. Donc si vous avez achetez un bien en indivision ou que vous avez hérité d’une quote part d’un bien, cette exonération peut vous concerner. 

Attention, si vous possédez des parts dans une SCPI (d’un montant total inférieur ou égal à 15 000 euros) et que vous souhaitez les céder, cette règle ne s’applique pas, car vous possédez non pas une part d’un bien immobilier, mais une part d’un patrimoine immobilier détenu par une Société Civile de Placement Immobilier. Les dispositions fiscales relatives aux SCPI sont différentes d’un achat immobilier en direct. 

Exonération en lien avec votre statut actuel ou à venir de non-résident fiscal français

Au yeux de l’État français, vous êtes considéré non-résident fiscal (et donc non soumis aux mêmes règles d’imposition française) à condition de : 

• ne pas avoir votre résidence principale en France ; 
• ne pas avoir vos principales sources de revenus en France ; 
• ne pas séjourner plus de 183 jours par an en France (soit 6 mois sur 12). 

Exonération complète pour la vente de l’habitation principale 

Si votre situation personnelle ou professionnelle vous pousse à devenir un non résident fiscal français et que par conséquent vous devez vendre votre résidence principale ; la plus-value inhérente à cette vente sera totalement exonérée si vous remplissez cumulativement toutes les conditions suivantes : 

• vous vendez votre bien avant le 31 décembre de l’année suivant votre départ (et devez la déclarer à l’administration fiscale dans les 60 jours suivant la signature) ;
• vous prouvez ne pas avoir loué ou prêté ce logement pendant cette période (en fournissant notamment un justificatif de domicile daté à votre nom) ; 
• vous justifiez avoir acquis votre nouvelle résidence dans une zone non considérée comme un paradis fiscal (idem, en fournissant notamment un justificatif de domicile à votre nom et un acte de vente). 

Sachez que vous pourrez bénéficier d’exonérations partielles dans certains cas, si vous ne remplissez pas l’ensemble des conditions. 

Exonération complète pour la vente d’une habitation non principale qui génère moins de 150 000 € de plus-value

Si en tant que non résident, vous possédez un bien immobilier en France, logiquement autre que votre résidence principale ; vous pouvez bénéficier de non imposition sur une plus-value si cette dernière est inférieure à 150 000 €, à condition : 

• d’avoir été domicilié en France durant 24 mois consécutifs (il n’y a pas de délai à respecter par rapport à la date de la vente) ; 
• être non résident français au moment de la vente ; 
• et, la vente doit se faire au plus tard au 31 décembre de la dixième année suivant le transfert de votre domicile fiscal hors France. Vous avez donc 10 ans pour vendre votre bien non principal pour bénéficier de l’exonération, au-delà, la plus-value sera imposable. 

Autres contextes spécifiques 

Le droit fiscal est bien complexe et d’autres situations spécifiques peuvent réduire considérablement, voire supprimer, l’application du taux d’impositions relatif aux plus-values immobilières. Il existe notamment des abattements spécifiques qui peuvent s’appliquer pour les ventes de biens immobiliers situés dans des zones défavorisées, définies par l’Etat ; ou encore si le bien est vendu à un prix inférieur à sa valeur vénale réelle. 

Aussi, la plus-value peut être exonérée de manière partielle ou complète en fonction de l’acheteur, notamment dans le cas de vente auprès de collectivités publiques. 

Enfin, les contextes de donation ou de succession peuvent permettre l’exonération partielle ou totale de la plus-value. 

Cet article présente les principaux contextes d’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière. Toutefois, il est important de noter que ces informations sont données à titre général et ne sauraient se substituer à un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Ainsi, nous ne pouvons que vous conseiller de prendre contact avec un expert immobilier, fiscal ou de gestion patrimoniale, qui saura vous orienter pour optimiser votre situation fiscale et le bon déroulement de votre vente immobilière. Sachez que IAV Immobilier est spécialisé dans la vente d’immeubles en Ile de France et saura vous accompagner et vous conseiller pour mener à bien votre projet de vente et optimiser votre retour sur investissement. N’attendez pas pour contacter l’agence IAV Immobilier.