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Publié le 13/11/2024
Lorsque vous envisagez de vendre votre immeuble, il est essentiel de considérer tous les acheteurs potentiels, y compris les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Les SCPI sont des acheteurs stratégiques sur le marché immobilier, qui offrent des opportunités intéressantes grâce à leur capacité à acquérir des immeubles en bloc et leur souhait de diversifier leur parc immobilier. Dans cet article, IAV Immobilier vous explique pourquoi les SCPI peuvent être des acheteurs de choix pour votre immeuble et comment vendre efficacement à ces structures.
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Rappel sur les différents types d’acheteurs potentiels de votre immeuble en bloc
Avant de mettre en vente votre immeuble, il est utile de connaître les différents profils d’acheteurs pour adapter votre stratégie de vente et mieux positionner votre bien. Ainsi, votre immeuble peut être acquis par :
- les marchands de biens : ces professionnels achètent des immeubles avec l’intention de les rénover et de les revendre dans un délai de trois à sept ans en réalisant un bénéfice. Ils recherchent donc généralement des biens avec un potentiel de valorisation après travaux ;
- les acheteurs individuels : les particuliers sont souvent intéressés par un bien pour y habiter ou pour un investissement locatif. Leurs critères d’achat varient selon l’objectif ;
- les acheteurs long terme : particuliers fortunés, entreprises familiales, ou fonds privés qui recherchent des placements stables et durables. Ils investissent avec l’objectif de conserver les actifs sur une longue période et de réaliser une plus-value à la revente. Ils ont des critères de sélection très stricts ;
- les acheteurs institutionnels : fonds d’investissement, compagnies d’assurance, fonds de pension, ou encore grandes sociétés financières. Ils ont les mêmes objectifs et exigences que les acheteurs long terme. D’ailleurs, la plupart des acheteurs long terme sont des institutionnels ;
- les SCPI : les SCPI se distinguent par leur capacité à investir dans une large variété d’actifs immobiliers, que ce soit pour bénéficier de rendement ou d’avantages fiscaux. Elles représentent ainsi un acheteur stratégique. Lorsqu’elles visent des investissements orientés vers le rendement, les SCPI privilégient des immeubles qui affichent des flux financiers stables et prévisibles.
Comprendre le fonctionnement des SCPI
Les SCPI sont des structures d’investissement collectif qui donnent aux particuliers l’accès au marché immobilier sans qu’ils aient à gérer directement les biens. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI, et cette dernière, plus précisément sa société de gestion, utilise les fonds collectés pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens. C’est donc dans cette optique que les SCPI peuvent potentiellement être intéressées par votre immeuble. On distingue principalement deux types de SCPI :
Les SCPI de rendement
Ces SCPI se concentrent principalement sur l’immobilier d’entreprise, comme les bureaux, les commerces, les locaux d’activité, et parfois optent pour des logements. Leur objectif est de générer des revenus réguliers pour les investisseurs, ce qui les conduit à privilégier les biens déjà loués ou facilement louables.
Les SCPI fiscales
Ces SCPI sont orientées vers des investissements dans le logement résidentiel, souvent pour bénéficier d’avantages fiscaux (et en faire bénéficier leurs investisseurs). Elles s’intéressent principalement aux biens neufs ou à restructurer, sans nécessairement rechercher des locataires immédiats.
Vous comprenez donc que ces deux types de SCPI n’ont pas les mêmes intérêts en matière d’acquisition de biens. Pour maximiser vos chances de réussite, il est important d’identifier le type de SCPI qui correspond le mieux à votre immeuble et d’adapter votre stratégie de vente en conséquence. Un expert en vente d’immeubles saura vous guider dans cette démarche. Aussi, vous pouvez envisager de vendre votre immeuble à une SCPI et d’investir une partie du bénéfice de la vente dans des parts de SCPI ! En effet, investir dans une SCPI fiscale (avec l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine pour faire les meilleurs choix), est une solution pour minimiser l’impact fiscal de votre plus-value immobilière.
Les critères de sélection des sociétés de gestion des SCPI pour l’achat d’immeubles
Pour vendre à une SCPI, il est important de connaître les critères sur lesquels ces sociétés se basent pour prendre leurs décisions d’achat. Voici les éléments principaux :
Le type de bien
Les SCPI de rendement recherchent des biens qui génèrent des revenus réguliers comme des bureaux ou des locaux commerciaux situés dans des zones actives,). Aussi, les SCPI ont une préférence marquée pour l’achat d’immeubles en bloc. Les acquisitions en lots sont rares et ne se produisent que dans des situations spécifiques et exceptionnelles, où un lot isolé présente une opportunité stratégique particulière, ou s’inscrit dans une logique de diversification ciblée. De plus, les SCPI cherchent des biens en bon état ou qui nécessitent peu de travaux, afin de réduire les délais avant la mise en location (et donc la génération de rendement pour les investisseurs). Enfin, bien que cela ne soit pas un critère universel, certaines SCPI peuvent s’intéresser à la flexibilité du bien (autrement appelé réversibilité du bien), notamment la possibilité de transformer des bureaux en logements.
La localisation et le potentiel locatif
Les SCPI privilégient les biens dans des zones attractives, bien desservies par les transports et proches des commodités, car un bon emplacement facilite la location et augmente la valorisation du bien. Elles prennent donc en compte le taux de vacance locative et la demande locative potentielle pour s’assurer de la rentabilité et de la pérennité de leur investissement. En outre, le taux d’occupation actuel et la qualité des locataires sont des critères essentiels pour les SCPI, car des locataires solides et stables contribuent à garantir des revenus réguliers et à minimiser les risques liés à la gestion du bien.
Les critères environnementaux
Avec l’émergence des SCPI labellisées ISR (Investissement Socialement Responsable), de plus en plus de SCPI intègrent des critères non financiers dans leurs stratégies générales et leurs décisions d’achat. C’est ce que l’on appelle les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). Ainsi, un immeuble qui respecte les normes écologiques présente un atout supplémentaire pour attirer ces SCPI labellisées ISR.
Les avantages de vendre à une SCPI pour les propriétaires d’immeubles
Rapidité
Les SCPI achètent fréquemment au comptant grâce aux fonds collectés auprès de leurs investisseurs, ce qui leur permet de conclure une vente sans les délais liés à l’obtention d’un financement bancaire. En comparaison, les acheteurs particuliers dépendent généralement de prêts, ce qui peut rallonger le processus, qui plus est, avec le risque de refus de prêt. Les marchands de biens et les investisseurs institutionnels, bien que professionnels, sont quant à eux soumis à des délais supplémentaires dus à la recherche de financements ou à des processus d’approbation internes plus complexes.
Sécurité
Les SCPI peuvent investir dans une grande diversité de biens : immeubles mixtes, immeubles d’habitation ou immeubles de bureau. Cette diversification offre de nombreuses opportunités aux vendeurs. Elles bénéficient qui plus est d’un statut d’acheteurs solides avec des fonds disponibles importants, qui peuvent réaliser des transactions allant de quelques centaines de milliers à plusieurs millions d’euros sans conditions supenseves de crédit. Par ailleurs, les SCPI ont une expertise professionnelle dans l’évaluation des biens et la gestion des acquisitions, ce qui peut grandement simplifier le processus pour les vendeurs (aspects administratifs et juridiques, simplification des négociations, etc.).
En d’autres termes, en vendant à une SCPI (à sa société de gestion), vous pouvez bénéficier d’une transaction fluide et sécurisée, avec un acheteur fiable, qui connaît le marché, et qui est capable de s’engager rapidement. A la condition d’avoir un immeuble éligible et un dossier des plus complets
Optimiser et réussir la vente de votre immeuble à une SCPI : conseils
Bien que l’option de plateformes en ligne existe pour faciliter la mise en relation avec les SCPI, mandater un professionnel de la vente d’immeuble en bloc vous offre un accompagnement sur mesure et des conseils adaptés à votre situation spécifique et à celle de votre immeuble. En effet, un professionnel expérimenté pourra vous aider à fixer un prix de vente à la fois attractif et réaliste afin de capter l’attention des SCPI, vous conseiller sur les meilleures façons de présenter votre bien (en mettant en avant les caractéristiques qui correspondent aux critères des SCPI), et vous aider à judicieusement sélectionner les SCPI et à établir des contacts pertinents. Une approche professionnelle peut faire toute la différence.
Appuyez-vous sur l’expertise de IAV Immobilier pour réussir efficacement votre vente d’immeuble à une SCPI
Vendre un immeuble à une SCPI représente une opportunité intéressante pour les propriétaires d’immeubles, et l’accompagnement par un spécialiste en vente d’immeubles peut faire toute la différence quant à la concrétisation et à l’optimisation de cette vente. Avec plus de 21 ans d’expérience dans l’immobilier, IAV Immobilier offre une analyse précise et stratégique de votre bien, qui permet de cibler les acheteurs les plus pertinents et de maximiser vos chances de succès et de maximiser votre plus-value. Chaque bien, chaque vente et chaque histoire est unique. Si la vente à une SCPI est pertinente, IAV Immobilier fera tout pour la concrétiser ; dans le cas contraire, nous élaborerons la stratégie de vente la plus adaptée. Contactez IAV Immobilier pour bénéficier d’un accompagnement complet avec un interlocuteur disponible et à l’écoute de vos besoins, pour optimiser la vente de votre immeuble.
