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Publié le 13/11/2024
Tout détenteur de patrimoine, que ce dernier soit composé de biens mobiliers, de biens immobiliers, d’actifs financiers, ou encore d’une entreprise ou de droits d’auteur se pose la question de la transmission de ce patrimoine. Sachez qu’il existe des solutions pour anticiper la transmission et le partage de ce dernier de votre vivant. IAV Immobilier vous explique différents dispositifs encadrés par la loi en prenant en considération les spécificités liées à la détention d’un immeuble.
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Retour sur les fondements légaux de la liberté testamentaire
Contextualisation de la mise en œuvre de la liberté testamentaire
En 2022, l’Observatoire du patrimoine a estimé entre 80 000 et 100 000, le nombre de donation-partage réalisées en France (dont 70 % concernaient des biens immobiliers). Et c’est loin d’être le seul dispositif légal qui permet de préparer sa succession et de jouir de sa liberté testamentaire afin d’anticiper des conflits familiaux et d’optimiser la fiscalité de la transmission. En effet, la liberté testamentaire est établie par l’article 893 du Code Civil en tant que principe fondamental du droit français, et permet à toute personne de disposer de ses biens après son décès comme elle le souhaite. En d’autres termes, vous êtes libre de léguer vos biens (par des actes notariés) à qui vous souhaitez, y compris à des personnes qui ne sont pas vos héritiers légaux. Cependant, cette liberté n’est pas absolue et est limitée par certaines règles, notamment le respect de la réserve héréditaire (vous ne pouvez pas minimiser la part de l’héritage qui doit obligatoirement revenir à vos héritiers réservataires -essentiellement vos enfants-), le respect des droits du conjoint survivant et le fait de protéger la sécurité juridique de ces écrits devant un notaire (le coût de tels actes notariés pouvant s’établir en forfait ou en pourcentage du montant transmis).
Définitions juridiques autour des “pactes sur successions futures” et des “pactes successoraux”
En France, les pactes sur successions futures sont interdits, notamment pour prévenir d’éventuels abus, spéculations sur des biens ou autres actes préjudiciables au disposant. Ils ont été abrogés par la loi du 23 juin 2006 qui a marqué une évolution importante dans le droit français et a permis de légaliser et de réglementer un nouveau type d’acte juridique, le pacte successoral. Ce dernier offre la possibilité d’organiser la transmission d’un patrimoine de manière anticipée par le biais de contrats conclus de son vivant avec les héritiers ou des tierces personnes (notamment via la disposition de la renonciation anticipée dont nous parlerons après). Il ne s’agit toutefois que d’une solution parmi d’autres.
Enjeux spécifiques liés à la transmission d’un immeuble
La transmission d’un immeuble lors d’une succession soulève des enjeux spécifiques, du fait de la valeur conséquente de ce type de bien et des implications fiscales associées (droits de succession et/ou imposition sur une plus-value). De plus, l’obligation de respecter la réserve héréditaire, combinée ou non au fait d’avoir plusieurs héritiers directs (qui engendrera une mise en indivision de l’immeuble), complexifient la transmission, qui est donc indéniablement à anticiper. Sans compter sur les potentiels conflits familiaux et tout le protocole administratif à respecter (notaire, cadastre, copropriété le cas échéant, etc.).
Les solutions légales pour anticiper la transmission de son patrimoine
Les donations : plusieurs types de donations, chacune avec ses avantages
La donation simple ou donation-partage
La première est la donation simple. Vous pouvez par cet acte irrévocable, transmettre la pleine propriété de tout ou partie de votre patrimoine (dont les actifs immobiliers) à un ou plusieurs héritiers ou à un tiers externe à la succession (tout en respectant la réserve héréditaire). À noter que des abattements fiscaux existent en deçà de certains montants (exemple : 100 000 euros par enfant sur quinze ans). Attention toutefois à être pleinement conscient du fait que cet acte irrévocable vous prive de tout droit de vente de votre bien immobilier. Le bénéficiaire de la donation devenant immédiatement le plein propriétaire du don.
Ensuite, la donation-partage que nous avons évoquée précédemment, a le même objectif, mais en tenant compte d’une répartition équitable entre les héritiers présomptifs. Mais elle peut tout à fait être utilisée si vous n’avez qu’un unique héritier. C’est une solution pour éviter une longue période de mise en indivision du ou des biens que vous détenez.
Les donations avec réserve d’usufruit (ou donation en démembrement de propriété)
Cette donation-partage peut être établie avec réserve d’usufruit. C’est à dire que vous ne donnez que la nue-propriété et continuez à jouir du bien (de l’occuper et/ou de percevoir les revenus locatifs). Le(s) bénéficiaire(s) récupéreront l’usufruit au moment du décès du donateur. C’est une solution pour réduire considérablement l’imposition de la donation, du fait que celle-ci ne sera calculée que sur la nue-propriété. En cas de désir de vente, vous devrez avoir l’accord de votre ou vos enfants nu(s)-propriétaire(s).
La donation par SCI
Ensuite, pour les propriétaires de biens immobiliers (qu’ils soient multiples ou financièrement conséquents), il est possible d’opter pour la donation via une SCI (Société Civile Immobilière). Ce n’est alors pas vous qui êtes propriétaire, mais l’ensemble des associés de la société, soit vous et vos héritiers. C’est particulièrement intéressant lorsque le bien immobilier est acquis par prêt bancaire, car le montant de ce dernier est déduit des droits de donation. En ce qui concerne un immeuble, cela simplifie grandement les démarches successorales.
La donation au dernier vivant
Enfin, si vous êtes mariés ou liés par un Pacs, vous pouvez opter pour l’institution contractuelle, souvent appelée « donation au dernier vivant », qui est un acte notarié spécifiquement réservée aux conjoints. Cette disposition offre la possibilité à l’un des conjoints de désigner l’autre comme bénéficiaire de ses biens (de tous types) au moment de son décès. À ce moment, plusieurs options pour le dernier vivant qui pourra choisir de jouir de l’usufruit de la totalité de la succession (même s’il y a des enfants), d’une partie de pleine propriété et le reste en usufruit ou encore de la quotité en pleine propriété.
Dans tous les cas, une donation d’immeuble doit être établie par acte notarié. Et plus vous vous y prenez tôt, plus vous pourrez optimiser l’aspect fiscal (avec les abattements). Il est aussi possible de vendre votre immeuble et de procéder à des donations de la somme générée par cette dernière.
La renonciation anticipée : le dispositif du pacte successoral
La renonciation anticipée à l’action en réduction est un dispositif juridique établi dans le droit français grâce à la loi de 2006 dont nous avons parlé précédemment, et est donc une disposition du pacte successoral. C’est un acte notarié, qui permet à un héritier présomptif de renoncer à sa part de réserve héréditaire d’une succession non encore ouverte. C’est à dire qu’un héritier direct (un enfant notamment), a la possibilité de renoncer à tout ou partie de sa réserve héréditaire. Il peut aussi faire le choix de “donner” les éléments de cette renonciation à un autre héritier (un frère, une sœur, etc.) ou à toute autre personnes de son choix (amis proches, etc.). Que ce soit pour maintenir une harmonie familiale, pour aider un membre de sa famille ou encore pour des raisons économiques (pourquoi pas fiscales), cette renonciation doit se faire de manière explicite et volontaire et devant notaire. L’exécution d’une telle renonciation peut vous permettre d’ajuster vos potentielles donations.
Aussi, les pactes successoraux peuvent également d’autres dispositions et clauses tel que le partage des biens entre les héritiers ou avec des tiers. Attention toutefois, ce partage est une “anticipation par accord” qui peut faciliter les démarches futures, mais le partage réel n’interviendra qu’après le décès et conformément aux dispositions successorales en vigueur.
Le mandat à effet posthume : pour faciliter la transmission après le décès
Cet acte notarié permet de désigner un mandataire de confiance qui, dès le décès du mandant, prendra en charge la gestion et la transmission de tout ou partie du patrimoine selon les volontés exprimées dans le mandat. Cela évite aux héritiers de devoir gérer des démarches souvent complexes et émotionnellement difficiles dans un contexte de deuil. Le mandataire, garant du respect des volontés du défunt, joue un rôle de médiateur et de facilitateur dans le processus de transmission. Le mandataire peut assurer une gestion de l’immeuble pendant la période de succession, et ce dans l’intérêt des héritiers. Cela peut inclure la location du bien, l’entretien, la réalisation de travaux, ou encore la vente si cela est prévu dans le mandat. Il offre aussi une flexibilité pour adapter la transmission de l’immeuble aux besoins spécifiques de chaque héritier. (partage inégal du bien, conditions particulières de vente, etc.) Enfin, la transmission du bien immobilier via le mandat ne s’effectue pas par voie successorale, ce qui peut éviter certains droits de mutation.
En conclusion, bien que l’établissement de pactes sur succession future soit strictement interdit en France, la législation offre plusieurs solutions qui permettent d’anticiper sa succession. Notons que cet article ne dresse pas de liste exhaustive des dispositifs légaux existants. Il est véritablement impératif de s’entourer de conseils juridiques compétents et de recourir à un notaire pour assurer la validité et la légalité de ces démarches complexes mais aussi et surtout, pour trouver le dispositif qui correspond à vos désirs et votre situation patrimoniale. Si vous avez hérité d’un immeuble et que vous souhaitez estimer sa valeur ou avoir des conseils quant aux choix stratégiques concernant sa conservation ou sa vente, n’hésitez pas à contacter notre équipe IAV Immobilier qui sera à votre écoute quelle que soit votre demande.
