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Publié le 01/10/2024
Deux facteurs influencent le marché immobilier : les taux d’intérêts des emprunts bancaires et les prix des biens. Ces deux facteurs sont intimement liés et favorisent ou à l’inverse freinent la dynamique du marché. Depuis 2022, les taux d’intérêts ont connu des augmentations très significatives qui impactent tous les acteurs et secteurs du marché immobilier, particulièrement les transactions d’immeubles en bloc. Heureusement, en ce milieu d’année 2024, les taux d’intérêts sont (timidement) sur la pente descendante. Les prix de l’immobilier sont quant à eux difficiles à analyser, avec des prix en nette baisse mais surtout un volume de transactions qui s’effondre. Quels sont les impacts des taux d’intérêts sur le marché de l’immobilier d’immeuble ? Les acquéreurs particuliers sont-ils autant impactés que les professionnels ? Est-ce le moment de saisir des opportunités ? IAV décrypte la situation.
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Analyses des impacts sur les différents acteurs du marché de l’immobilier d’immeuble
L’influence du taux d’usure et du montant de l’apport
Le taux d’usure
Les acquéreurs particuliers bénéficient de la protection par le taux d’usure. Ce dernier, également connu sous le nom de taux d’intérêt maximal légal, représente le TAEG maximum auquel une banque ou un établissement financier peut prêter de l’argent à des particuliers dans le cadre d’un prêt immobilier ou à la consommation. Ce taux est fixé par les autorités financières (la Banque de France), trimestriellement, et a pour but de protéger les emprunteurs contre les pratiques de prêt abusives et des taux d’intérêt excessifs. Ils sont calculés en prenant en compte les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour différentes catégories de prêts au cours du trimestre précédent, augmentés d’un tiers. Bien que les particuliers soient protégés par cette législation, cela ne les protège pas contre des hausses des taux, seulement contre des hausses abusives et non cohérentes avec l’état du marché.
Les conditions d’accès
Aussi, outre ces taux, les banques exigent un apport plus élevé, pouvant aller au-delà de 30 % du montant du bien concerné, ce qui rend l’accès au crédit plus difficile et peut décourager certains investisseurs potentiels. Sachant que d’ordre général, les banques exigent un apport minimal de 10 % afin de couvrir les frais annexes au prix d’achat, et valorise les dossiers avec un apport de 15 à 20 %. En conséquence, de nombreux investisseurs doivent revoir leurs projets à la baisse ou renoncer à investir dans un immeuble en bloc, ce qui a un impact direct sur le ralentissement du volume des transactions. Pour ceux qui parviennent à réunir l’apport nécessaire, il faudra s’accommoder des conditions de financement du moment. Dans ce cadre, faire appel à un courtier en crédit immobilier peut s’avérer être extrêmement pertinent, car ses compétences permettront de trouver les meilleures offres de prêts et de négocier les meilleures conditions possibles.
L’application aux professionnels de l’achat immobilier
En revanche, les professionnels ne sont pas protégés par le mécanisme de taux d’usure et peuvent subir des augmentations significatives des coûts d’emprunt. Cela réduit directement leur capacité d’achat et freine les transactions d’immeubles en bloc, qui sont très souvent achetés par des investisseurs institutionnels ou des marchands de biens. Ces coûts supplémentaires nécessitent en outre une rentabilité des transactions plus élevées pour équilibrer les projets. Sans compter sur le fait qu’ils sont eux aussi, impactés par des conditions d’accès au crédit (d’apport) plus strictes.
Les impacts pour les marchands de biens
L’objectif d’un marchand de bien est d’acheter des immeubles qui nécessitent des travaux et de les revendre à un horizon de quelques mois à deux ans environ, en réalisant une marge. Or, une augmentation des coûts d’emprunts entraîne une augmentation du coût global du projet. Ce dernier combinant le coût de l’achat de l’immeuble (prix d’achat et frais de notaire), le coût des travaux (intrinsèque à la mission d’un marchand de biens, prix des matériaux, honoraires des experts et intervenants, frais d’autorisation ou de permis), les coûts financiers (intérêts bancaires, frais de dossier et assurance du crédit) et les charges de gestion (eau, électricité, taxe foncière durant la durée du portage et de commercialisation à l’issus des travaux). Les variations des conditions d’emprunt rendent donc la profitabilité des projets des marchands de bien plus complexe et risqués. Aussi, ils subissent une baisse des transactions, peuvent se voir obligés de dévaloriser leurs marges et faire face à des négociations plus tendues.
Les impacts pour les acheteurs long terme
Un acheteur long terme est une personne ou une entité qui acquiert des biens immobiliers avec l’intention de les conserver sur une période prolongée, généralement plusieurs années, voire des décennies. L’objectif principal de cet acheteur n’est pas la revente rapide pour un gain “immédiat”, comme le ferait un marchand de biens, mais plutôt la génération de revenus réguliers et stables, ainsi qu’une appréciation de la valeur de l’actif au fil du temps. De ce fait, les acheteurs long terme se désintéressent des immeubles à faibles rendements locatifs (moins de 5 %). Sachant que la moyenne de rendement en France est située entre 3 et 4 % dans les grandes villes, 4 et 6 % dans les villes moyennes et périphéries et potentiellement jusqu’à 7 % en zones rurales, cela réduit considérablement les investissements intéressants pour cette typologie d’acquéreur et freine naturellement le nombre de transactions.
Conséquence générale
Le marché se tend avec tous les types d’acquéreurs et pour toutes les parties prenantes. Pour le vendeur ou le professionnel mandaté pour la vente de l’immeuble en bloc, l’exercice de mise sur le marché est plus complexe que jamais, requiert plus d’expérience, de temps et de travail. En effet, ils doivent investir plus de temps et d’efforts dans la recherche d’acheteurs qualifiés et financièrement adaptés. Les négociations sont aussi plus longues et plus complexes du fait que les acheteurs cherchent à obtenir les meilleures conditions possibles de leur côté et demande aux vendeurs de faire preuve de flexibilité et de patience. De ce fait, une connaissance approfondie du marché local et des tendances actuelles est essentielle pour établir un prix à la fois juste et attractif. Les vendeurs doivent aussi être préparés à des délais de vente plus longs, à ajuster leurs attentes en conséquence et à être plus vigilants que jamais sur les vérifications préalables de la capacité d’emprunt des acquéreurs potentiels pour éviter toute vente caduque. En résumé, vendre un bien immobilier en 2024 nécessite une approche plus stratégique et proactive que jamais. Toutes les parties doivent être prêtes à s’adapter aux conditions actuelles du marché, investir dans la préparation et la présentation de leur bien, et travailler étroitement avec des professionnels pour concrétiser la vente d’un immeuble en bloc à Paris ou non.
Quelles sont les tendances du marché pour le second semestre 2024 ?
Les conditions générales
La tendance indique pour cette seconde moitié d’année, une stabilisation des taux d’intérêt et un assouplissement des conditions de crédit, rendant les prêts immobiliers plus accessibles et devant mécaniquement participer à une relance progressive (bien que timide) du marché. En effet, à la fin du premier trimestre 2024, les taux d’intérêt pour les crédits immobiliers se sont stabilisés. Il est possible d’emprunter à des taux moyens de 3,91 % sur 15 ans, 3,99 % sur 20 ans et 4,17 % sur 25 ans. Contre 4, 4,20 et 4,50 à fin janvier 2024. Les taux sont donc bel est bien sur la pente descendante. Parallèlement, les banques montrent des signes d’assouplissement dans leurs conditions d’octroi de crédit, notamment des exigences d’apport moins strictes.
Parallèlement, les prix du marché continuent d’accuser les coups de la baisse de la demande. Bien que les conditions financières vont petit à petit s’assouplir, les prix continuent de chuter (7,9 % de dévalorisation sur un an en mars 24, tous types de logements). Et ce peut être une bonne nouvelle tant pour les acquéreurs et que pour les vendeurs d’immeuble en bloc !
Le marché des immeubles en bloc : des opportunités d’acquisitions
Les prix des immeubles en bloc continuent de baisser, une tendance plus prononcée que pour les résidences principales ; ceci lié au fait que la demande est plus faible (de manière générale) pour ces biens spécifiques. Cette baisse peut créer des opportunités d’achat d’immeuble à des prix attractifs. Donc bien que les conditions d’accès aux crédits soient durcies et que les impacts financiers pour les marchands de biens ou les acheteurs longs termes puissent entraver la sécurité des transactions, elles n’en sont pas moins impossibles. Et le contexte de prix bas peut même attirer des investisseurs, malgré les défis de financements, car investir maintenant peut permettre de profiter d’une revalorisation des biens (donc de plue-values) lorsque le marché se redressera.
Les opportunités d’investissements financiers
Dans ce contexte de taux d’intérêt encore élevés, les rendements des valeurs mobilières (actions, obligations, etc.), eux, augmentent fortement, car les entreprises et les gouvernements doivent offrir des rendements plus attractifs pour attirer les investisseurs. En période de hausse des taux, les obligations nouvellement émises ont tendance à offrir des rendements supérieurs aux anciennes. Cette dynamique crée une situation intéressante. Le produit de la vente d’un immeuble peut être réinvesti dans des valeurs mobilières, qui rapportera au moins trois fois ce que rapportait le dit immeuble en net, et jusqu’à plus de 10 % par an selon les choix d’investissements.
Supposons qu’un immeuble génère un revenu locatif net de 3 % par an sur une valeur de 1 million d’euros, soit 30 000 euros annuels. Si cet immeuble est vendu pour 1 million d’euros et que le produit de la vente est réinvesti dans des valeurs mobilières offrant un rendement de 9 %, l’investissement rapporterait 90 000 euros annuels. Ainsi, le rendement obtenu est trois fois supérieur à celui du revenu locatif net initial. Toutefois, les investisseurs doivent être conscients des risques associés aux valeurs mobilières (comme tout investissement), notamment la volatilité des marchés financiers et les fluctuations des prix des actions et des obligations et opter pour une stratégie diversifiée pour équilibrer les risques tout en maximisant les rendements.
Pour conclure, dans le contexte actuel de taux d’intérêt encore élevés et de prix immobiliers toujours en baisse ; une fois l’acquéreur de votre immeuble en bloc trouvé, qu’il s’agisse d’un investisseur, d’un marchand de bien ou d’un acheteur long terme, réinvestir le produit de la vente dans des valeurs mobilières peut être une solution pour offrir des rendements très attractifs et combler compromis effectués sur le prix de vente. Aussi, il est indéniablement nécessaire de faire appel à des professionnels de l’immobilier et potentiellement de la finance ou de la gestion patrimoniale pour vous accompagner dans la vente de votre immeuble en bloc. Pour toute question, contactez Yohann Bejjani, fondateur de IAV Immobilier et spécialiste de la vente d’immeubles.
