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Publié le 13/11/2024
Vous possédez un immeuble, peut être suite à une succession. Vous vous posez certainement la question suivante : vaut-il mieux vendre ou opter pour la location des appartement de l’immeuble ? Cette décision stratégique peut être influencée par divers facteurs, allant des objectifs patrimoniaux et financiers, à la situation du marché immobilier. Dans cet article, IAV Immobilier explore les avantages et les inconvénients de chaque option pour aider les propriétaires et investisseurs à prendre une décision éclairée. Quoi qu’il en soit chez IAV Immobilier nous recommandons fortement l’échange avec un professionnel pour obtenir toutes les informations utiles à la prise de décision. Si vous souhaitez échanger gratuitement avec notre équipe, cliquez ici.
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Avantages et inconvénients de vendre les appartements d’un immeuble :
Pourquoi vendre un immeuble et ses appartements ?
Il existe de nombreux avantages à vendre un immeuble familial. En effet, la location implique beaucoup de coûts, de responsabilités, de travail pour un rendement net faible et en constante baisse.
Liquidité immédiate : La vente offre un accès immédiat à des fonds, ce qui peut être avantageux pour d’autres investissements ou besoins financiers urgents.
Diversification du patrimoine : Aujourd’hui plus que jamais, on se rend compte de la nécessité de diversifier son patrimoine. Alors que le CAC 40 vole de records en records, que les dividendes versés sont au plus haut, le marché immobilier ralentit, les valeurs stagnent, les revenus nets baissent (comme depuis 30 ans).
Alors le conseil historique des gestionnaires de patrimoine est plus que jamais valable, 20 ou 30% du patrimoine en immobilier, pas plus.
Comment employer les sommes produits de la vente : Si vous tenez à l’immobilier:
Un immeuble parisien valant 10 M€ rapportera des revenus nets (après travaux, frais de gestion etc) de moins de 200 000 €.
Des actions de la foncière Gecina par exemple pour une valeur équivalente, de 10 M€ auraient rapporté 511 000 € en 2023 par exemple.
Cette foncière détient certains des plus beaux immeubles parisiens, gérés de manière professionnelle depuis de nombreuses années.
Sinon, plusieurs valeurs du CAC 40 offrent des rendements et des potentiels de gains en valeur intéressants.
Réduction des responsabilités et du travail à fournir : Les propriétaires se libèrent des responsabilités liées à la gestion locative, aux réparations et à la maintenance continue.
Mais aussi de tout le travail administratif à fournir, pour un résultat net souvent décevant.
Processus rapide et sans investissement supplémentaire : En vendant vous n’aurez pas à financer la taxe foncière, les travaux de rénovation notamment pour les performances énergétiques.
Qu’est-ce qu’une vente d’immeuble implique par rapport à la location ?Il existe certaines contraintes dont il faut avoir conscience quand on favorise une vente d’un immeuble familial par rapport à une location.
Impôts sur la plus-value : La vente peut entraîner des impôts sur les gains en capital, réduisant le produit de la vente. Pour déterminer l’imposition sur la plus-value, vous pouvez utiliser le simulateur http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml.
Travail important à fournir pour la vente : Pour vendre à un bon prix, tout est dans la préparation. Nous avons coutume de dire chez IAV que tout défaut dans la constitution du dossier est une potentielle perte sur le prix final. En effet, il est très rare qu’un nouvel élément survenu en cours de vente produise une amélioration du prix, en revanche, il n’est pas rare qu’il justifie une baisse du prix de vente.
Alors il faut être très bien préparé. Tout immeuble a des qualités et des défauts, il faut les cerner parfaitement et les assumer pour entrer en négociation avec les clients les plus pertinents, qui sauront apprécier au mieux la valeur de l’immeuble et aimer même ses défauts.
Avantages et inconvénients de louer les appartements d’un immeuble de rapport :
Pourquoi favoriser la location des appartements d’un immeuble ?
Il existe divers avantages à louer les appartements d’un immeuble familial plutôt que de les vendre.
Revenus réguliers : La location génère des revenus mensuels constants, offrant une stabilité financière à long terme. Avec un garantie loyer impayé vous pouvez vous garantir un revenu récurrent.
Valorisation de l’immeuble : La propriété pourrait continuer à prendre de la valeur au fil du temps, même si tous les analystes sont d’accord pour dire qu’une consolidation des prix aux niveaux actuels serait déjà un scénario très favorable. s.
Quelles sont les contraintes et inconvénients de la location ?
Repousser une vente ou favoriser une location peut comporter des risques si vous ne disposez pas d’une épargne de précaution et d’une bonne connaissance de l’investissement locatif.
Gestion locative : La location implique des responsabilités de gestion, y compris l’entretien, les réparations et la relation avec les locataires. Vous pouvez faire appel à une agence immobilière pour la gestion de votre bien mais cela coûtera entre 5 et 10% de votre loyer.
Risque d’impayés : Les retards de paiement ou les impayés peuvent être des préoccupations, nécessitant une gestion proactive. Même si votre locataire n’est pas à jour de ses paiements vous devez payer les charges relatives au propriétaire.
Évolution réglementaire et encadrement des loyers : Dans une ville comme Paris, la dépendance des propriétaires de bien locatif aux réglementations peut être dangereuse dans le cas d’un immeuble. En effet, les travaux nécessaires ou la mise au norme d’un immeuble peuvent neutraliser la rentabilité économique d’une location.
Érosion spectaculaire des revenus nets ces 30 dernières années : Les impôts nouveaux, CSG puis CRDS en constante augmentation depuis leur création.
Loi ELAN et plafonnement des loyers
Création de l’IFI
Augmentation constante des coûts de travaux.
Taxe Foncière à +30% entre 2012 et 2022 et +60% en 2023
Évolution constante des normes environnementales de plus en plus contraignantes et de plus en plus onéreuses à mettre en œuvre.
Demander conseil pour vendre ou louer son immeuble et ses appartements
La décision de vendre ou de louer un immeuble d’appartements est liée aux situations et aux objectifs de chacun. Pour ceux qui cherchent une liquidité immédiate, de la diversification, une meilleure rentabilité net, une fiscalité moins confiscatoire, et une réduction des responsabilités, la vente peut être la meilleure option. En revanche, la location offre des avantages à long terme, tels que des revenus réguliers et la possibilité de profiter d’une valorisation continue de l’immeuble. Il est crucial d’évaluer soigneusement chaque option en tenant compte de la situation financière, du marché immobilier local et des objectifs à long terme. Dans tous les cas, consulter des professionnels de l’immobilier et des conseillers financiers peut aider à prendre une décision informée et judicieuse. IAV Immobilier est à votre disposition pour réaliser le meilleur choix en fonction de votre situation personnelle et de votre bien immobilier.
