Immeuble d’habitation ou immeuble de bureaux : quels enjeux

Vous souhaitez investir dans la pierre et plus précisément dans un immeuble, mais ne savez pas vers quelle typologie d’immeuble vous orienter ? En effet, trois possibilités s’offrent à vous. Investir dans un immeuble d’habitation, un immeuble professionnel ou un immeuble mixte (baux résidentiels et commerciaux au sein d’un même immeuble). Chacune de ces typologies possède ses propres avantages et inconvénients. Il convient de les analyser et de les mettre en rapport avec vos objectifs personnels et financiers. IAV Immobilier vous propose un guide pour les comparer. 

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Paysage de l’immobilier d’immeuble

En France, la répartition des immeubles de bureaux, d’habitation et mixtes est approximativement la suivante :

• Immeubles d’habitation : 70 % ; 
• Immeubles de bureaux : 25 % ; 
• Immeubles mixtes : 5 %. 

Bien entendu, ces proportions varient en fonction de la zone géographique. Dans les grandes métropoles, la proportion des immeubles de bureaux et mixtes est plus élevée (respectivement 30 et 10 %), quand celle des immeubles d’habitation est plus élevée en zone rurale (80 %). 

La tendance actuelle des politiques d’urbanisme est à l’augmentation de la mixité (immeubles avec des bureaux et/ou des commerces en rez-de-chaussée notamment), car cela permet de créer des quartiers plus dynamiques et attractifs, de répondre aux besoins des habitants et des entreprises et aussi de favoriser la création d’emploi dans des zones rurales.

Immeubles de bureaux : flexibilité et rentabilité 

Les avantages des immeubles de bureaux 

Niveau de rendement 

Pour calculer le taux de rendement net de votre investissement locatif, il faut rapporter les loyers perçus au prix d’achat de l’immeuble. Rendement net = (loyer annuel net / prix d’achat frais de notaire inclus) x 100. Sachant que pour obtenir le loyer net, il faut déduire les charges d’exploitation de l’immeuble (taxes foncières, frais de gestion, frais d’entretien, etc.) et les impôts fonciers et sur les revenus locatifs. 

La localisation, le niveau de prestation de l’immeuble, les types de baux et leur durée ainsi que les montants des charges d’exploitations et des impôts impacteront favorablement ou non le taux de rendement de votre immeuble, et ce, qu’il s’agisse de bureaux ou de résidences. Toutefois nous pouvons mettre en valeur le fait que les immeubles de bureaux affichent de meilleurs rendements. En moyenne 3 à 6 % (contre 2,5 à 4 % en résidentiel) en France en 2023 (3 à 4,75 % en fonction des quartiers à Paris). Cela s’explique notamment par le montant des loyers, le fait de pouvoir récupérer tout ou partie des charges et les conditions contractuelles des baux commerciaux. Nous allons détailler.  

Liberté contractuelle pour le bailleur via l’inclusion de clauses résolutoires

Les baux commerciaux offrent une flexibilité étendue quant à leur contenu. En effet, tout bailleur a la possibilité d’intégrer des clauses résolutoires. L’objectif de ces clauses étant de permettre au bailleur de mettre fin au bail en cas de non-respect de ces dernières par le locataire. Par exemple, pour défaut de paiement des loyers (tout en respectant les procédures inhérentes à cette problématique en amont), pour non-respect de la destination des locaux (activité exercée différente de celle prévue au bail) ; pour dégradation des locaux ; pour cessation d’activité du locataire ; etc. Cela permet de grandement protéger les bailleurs de diverses situations, sans devoir attendre la fin du bail commercial. 

Longue durée de bail et conditions spécifiques de résiliation par les locataires

Les baux commerciaux sont conclus en moyenne pour une durée initiale de 9 ans. C’est d’ailleurs la durée minimum fixée par la loi. Cela offre une stabilité tant aux propriétaires qui ont la garantie de loyers réguliers sur une longue période et permet de réduire le risque de vacance locative ; que pour les locataires qui ont une stabilité quant à leur local professionnel propice au développement de leur activité. En outre, en cas de vente, il est valorisant pour un futur acheteur d’acquérir un immeuble avec des baux qui cours sur de longues périodes. Toutefois, dans certaines circonstances, avoir une flexibilité pour fixer des baux de plus courte durée serait appréciable. Et c’est possible, via la conclusion de baux dits dérogatoires qui peuvent être conclus sans durée minimale et jusqu’à trois ans cumulés. 

Aussi, les locataires n’ont la possibilité de résilier un bail commercial unilatéralement qu’à la fin de chaque période triennale et avec un préavis de six mois. Ce qui offre une sécurité locative supplémentaire pour les propriétaires. 

Loyers libres 

Le marché immobilier des locaux commerciaux est régi par la loi de l’offre et de la demande et non pas par un cadre légal. En l’absence de réglementations, ces loyers sont dits libres, ce qui signifie que le bailleur et le locataire sont libres de négocier et de s’accorder sur le montant du loyer. Cette liberté permet au propriétaire de s’adapter aux caractéristiques spécifiques du bien (localisation, surface, aménagements, état général, etc.) et aux besoins du locataire. C’est aussi une opportunité pour les propriétaires d’optimiser les rendements locatifs de leurs biens. Attention toutefois, pour rester compétitif sur le marché, il convient de fixer des loyers cohérents afin de “simplifier” les négociations avec les locataires professionnels. 

Nombreuses possibilités de récupération de charges 

Les charges et taxes récupérables sont des frais engagés par le bailleur pour le fonctionnement et l’entretien de l’immeuble, qui peuvent être récupérées (payées) par le locataire. Elles sont définies par le Code du Commerce. Dans le cas de baux commerciaux, le principe est la liberté contractuelle. Les deux parties sont libres de convenir de la répartition des charges et taxes entre elles (en se référant à la liste limitative du décret concerné) et en les indiquant par une clause spécifique au bail. Notons que si c’est clairement indiqué, un bailleur peut récupérer la taxe foncière du local loué, tout comme la taxe ordures ménagères, les factures d’entretien de parties communes ou d’espaces extérieurs, ou encore de maintenance des systèmes de chauffage ou d’électricité (contrairement au résidentiel où seulement la TEOM est récupérable). De quoi maximiser le rendement de l’investissement. Pour être récupérables par le locataire, les charges et taxes doivent être dûment justifiées et décomptées annuellement. Attention, les travaux d’amélioration (agrandissement, modernisation) sont exclus. 

Expulsion pour impayés facilitée

La procédure d’expulsion du locataire en cas d’impayés est simplifiée et accélérée dans le cadre de baux commerciaux. En cas de non-règlement des sommes dues après commandement de payer par huissier, le bailleur peut assigner en référé le locataire. Le juge peut alors prononcer une ordonnance d’expulsion, exécutoire de plein droit. Le délai d’expulsion est généralement de deux mois, mais il peut être réduit à un mois en cas de clause résolutoire expresse dans le bail (sans avoir à respecter quelconque trêve). De plus, ultime protection, le bailleur peut demander la saisie conservatoire des biens du locataire, y compris les fonds disponibles sur son compte bancaire, pour garantir le paiement des loyers impayés. Sans compter sur le fait que le bailleur peut exiger une indemnité supplémentaire de la part du locataire et être assuré par une assurance spécifique. Les baux commerciaux offrent donc aux propriétaires des moyens d’actions efficaces pour recouvrer leurs créances et retrouver la possession de leur local rapidement. 

Les limites des immeubles de bureaux 

Demande locative et délais de vacance

La demande locative pour les biens professionnels est complexe à appréhender. En soi, il faut être conscient du fait que le marché des baux professionnels représente 20 % de l’ensemble des baux immobiliers (bien que cela soit plus élevé en grandes métropoles, 30 % à Paris). Mais il faut mettre en avant le fait que la vacance locative est similaire, qu’il s’agisse de baux professionnels ou résidentiels (environ 8 % en 2023). Donc, les immeubles de bureaux ne sont finalement pas moins “louables” et demandés que des immeubles résidentiels. Toutefois, le délai de vacance (ou de relocation) s’avère plus long (en moyenne de 3 à 6 mois selon les zones), que pour du résidentiel. Ce contexte peut effectivement exposer les bailleurs à des pertes financières sur ces périodes. Bien que, rappelons-le, les contextes de vacance locative avec des baux en cours sont limités du fait de la durée des baux et des conditions de résiliation unilatérales des locataires. 

Nécessité de respecter des normes et un niveau de prestation

Pour pouvoir louer un immeuble de bureau, il faut que ce dernier réponde à certaines normes. Notamment les normes ERP (Établissements Recevant du Public), qui permettent de garantir la sécurité du public en cas d’incendie, d’accidents, etc., et peuvent concerner l’éclairage, la signalétique, la résistance au feu des matériaux, et bien d’autres aspects. Ainsi que les normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite), qui doivent pouvoir accéder et utiliser tous les locaux et services d’un immeuble professionnel et être aménagés en conséquence (toilettes, ascenseurs, rampes, etc.). De plus, en fonction de l’activité exercée dans les locaux, des normes supplémentaires peuvent s’appliquer, notamment en ce qui concerne les normes d’hygiène alimentaire. 

Aussi, un bailleur peut proposer divers services tant aux locataires qu’à leurs clients (gestion des déchets, wifi gratuit, parking, etc.). Cela permet d’offrir un niveau de prestation “attractif” qui permet non seulement d’attirer les locataires et d’être compétitif sur le marché, mais aussi de valoriser l’image de l’immeuble et de fixer un loyer plus élevé. 

Montant de l’investissement et levier bancaire 

À caractéristiques comparables, le prix d’acquisition d’un immeuble de bureau est généralement plus élevé que celui d’un immeuble résidentiel. Le montant peut être deux à trois fois plus élevé dans certaines grandes métropoles. Cela s’explique par plusieurs facteurs, notamment par le niveau de rendement locatif qu’ils permettent et l’ensemble des avantages que nous avons détaillés plus haut ; et impacte le rendement de l’investissement. Bien entendu, la localisation est un facteur déterminant du prix d’un immeuble de bureau, ainsi que la qualité de ce dernier et son niveau de prestation. 

De plus, les banques prennent généralement en compte 50 % des loyers perçus dans le calcul de la capacité d’endettement pour un immeuble de bureau, contre 70 % pour un immeuble résidentiel. Cela a donc un impact direct sur la capacité d’emprunt et le montant de l’apport personnel à fournir. Toutefois, les loyers professionnels pouvant être relativement plus élevés, c’est un calcul à faire. 

Immeubles résidentiels : un marché constant 

Les avantages des immeubles résidentiels

Taux d’occupation élevé et la faible durée de vacance locative du fait du paysage immobilier et du besoin fondamental de se loger 

C’est sans nul doute, la principale force des immeubles d’habitation ; la synergie d’un taux d’occupation supérieur à 90 % et d’une durée de vacance locative de deux mois maximum. Logiquement, tout individu à un besoin fondamental de se loger (contrairement au besoin de trouver un bureau ou un commerce). Aussi, le paysage immobilier est à 80 % constitué d’appartements contre 20 % de maisons individuelles. Le paysage immobilier français est donc largement dominé par des appartements et donc par les immeubles d’habitation. Sachant que le droit français ne détermine pas de nombres d’étages minimum pour être qualifié d’immeuble, un bâtiment de seulement deux ou trois étages, est un immeuble d’habitation. 

Rendements peu risqués 

De cette situation en découle le fait que l’investissement en immeubles d’habitation est relativement stable et sécurisé. Bien que les rendements moyens puissent être plus faibles, les risques de faire face à de longues périodes de vacance sans revenus locatifs sont très faibles eux aussi. 

Utilisation du levier bancaire pour investir 

70 % des loyers locatifs sont pris en compte par les organismes bancaires dans le calcul du taux d’endettement. Cela permet donc aux investisseurs d’immeubles résidentiels d’utiliser pleinement la technique du levier bancaire en injectant un apport personnel d’environ 20 % du bien et de financer tout ou partie du reste (du crédit) en utilisant les loyers locatifs perçus. Au vu des taux d’occupation des appartements, c’est une stratégie d’investissement intéressante. Attention toutefois à comparer les offres de crédit pour obtenir les meilleurs taux d’intérêts possibles pour ne pas pénaliser le rendement global de l’investissement. De plus, le rendement étant dans ce cas, calculé non pas sur le prix d’achat du bien mais sur le montant de l’apport. 

Les limites des immeubles résidentiels 

Départ anticipé des locataires 

Les baux d’habitation permettent aux locataires de quitter leur logement à tout moment du bail, avec un préavis de trois mois, réduit à un en zone tendue (zone où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement, comme Paris qui est zone A bis, soit la plus tendue de France). Cette flexibilité régie par la loi Hoguet, bien qu’avantageuse pour les locataires, crée une certaine incertitude pour les propriétaires. 

Respect de la trêve hivernale 

La trêve hivernale est une période pendant laquelle les locataires ne peuvent pas être expulsés de leur logement, même en cas de décision de justice (suite à des impayés ou manquement à d’autres obligations). Exceptions faites pour des “troubles de voisinages graves” comme des violences physiques, des dégradations importantes de parties communes ou encore du trafic de drogue comme définies par l’article L. 412-6 du Code de la construction et de l’habitation. 

Elle a lieu chaque année du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, les propriétaires ne peuvent, ni faire exécuter une décision de justice d’expulsion (même si elle a été rendue avant le début de la trêve), ni en engager une nouvelle ou obtenir la réponse d’une demande en cours. Le respect de ces cinq mois de trêve peut mettre en difficulté le rendement de l’investissement en cas de non-paiement des loyers ou en difficultés relationnelles et de gestion en cas de manquement à d’autres obligations. Cette trêve n’est pas applicable pour des baux commerciaux. 

Loyers encadrés 

À l’inverse des loyers commerciaux qui peuvent être fixés “librement”, les loyers résidentiels doivent être établis en respectant les loyers de référence. Ces derniers sont déterminés par les autorités locales en fonction de la zone géographique et de diverses caractéristiques du bien. L’objectif de ce cadre légal est de protéger les locataires de hausses de loyers injustifiées et de pouvoir comparer objectivement les offres de locations.

Immeuble d’habitation ou de bureaux : que choisir ?

Faire le choix qui correspond à votre profil investisseur 

Il n’y a pas de réponse universelle à cette question, tout dépend de : 

• vos objectifs financiers (niveau de rendement, plus-value) ; 
• de votre horizon d’investissement ; 
• du niveau de risque acceptable et du niveau d’implication en ce qui concerne la gestion locative ; 
• de la zone géographique où vous souhaitez investir (métropole ou zone rurale). 

IAV Immobilier vous propose un tableau ci-après qui recense et compare un ensemble de critères à considérer pour éclairer votre choix. Toutefois pour ce type d’investissement il semble incontournable de demander des conseils personnalisés à des professionnels de l’immobilier d’immeuble et du secteur financier et fiscal. 

Opter pour la diversification avec des immeubles mixtes 

Un immeuble mixte est un immeuble qui combine plusieurs du résidentiel et des locaux professionnels (bureaux, commerces, services (de proximité ou non), artisanat, etc.). C’est le cas lorsque des immeubles ont des locaux professionnels en rez-de-chaussée et des habitations aux étages notamment. 

Cette stratégie présente plusieurs avantages pour les investisseurs :

• la diversification du risque et donc la réduction du risque locatif ; 
• la synergie des avantages des baux d’habitation et des baux commerciaux ; 
• l’optimisation de la rentabilité via la génération de différents niveaux de loyers ; 
• l’augmentation de la visibilité de l’immeuble (à la fois au yeux des potentiels locataires, mais aussi des clients qui permettent de maintenir les activités commerciales) et la dynamisation de la zone ; 
• la valorisation du bien auprès de potentiel futur acheter. 
  
  
  

Vous souhaitez investir dans un immeuble de bureaux ou d’habitation ? N’hésitez pas à nous contacter. IAV immobilier est spécialisé dans l’immobilier d’immeubles parisiens. Notre équipe sera ravie de vous conseiller dans le choix de votre prochain investissement immobilier de manière neutre et personnalisée et de vous apporter un maximum de conseils pour maximiser votre investissement.