Publié le 13/05/2026
Le projet de loi de finances 2025 introduit plusieurs mesures qui impacteront les propriétaires immobiliers en France. Des hausses de la taxe foncière aux exigences de rénovation énergétique, ces nouvelles dispositions visent à adapter la fiscalité aux besoins environnementaux et à encourager l’occupation des logements. Dans cet article, nous faisons le point sur les réformes et sur ce qu’elles signifient pour les propriétaires.
Hausse de la taxe foncière : vers une fiscalité locale plus élevée
Depuis la suppression progressive de la taxe d’habitation, les collectivités locales s’appuient davantage sur la taxe foncière pour financer leurs dépenses. En 2025, le budget prévoit une nouvelle revalorisation de cette taxe pour répondre aux besoins croissants des collectivités. Cette augmentation de la taxe foncière aura un impact significatif pour de nombreux propriétaires, surtout dans les grandes agglomérations où les taux sont déjà élevés. Les propriétaires devront anticiper une hausse de la taxe foncière dans leurs charges annuelles, ce qui pourrait affecter la rentabilité des biens locatifs et augmenter le coût global de la propriété.
Durcissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières
Le budget 2025 propose également de durcir la fiscalité sur les plus-values immobilières, en particulier pour les résidences secondaires et les biens locatifs. Actuellement, un abattement progressif réduit la base taxable des plus-values en fonction de la durée de détention du bien. Cependant, la réforme pourrait revoir ces abattements, augmentant ainsi le montant des impôts à payer pour les vendeurs. Pour les propriétaires envisageant de vendre leur bien, il est essentiel de planifier le bon moment pour réduire l’impact fiscal. Une vente anticipée ou différée peut parfois permettre de mieux maîtriser la taxation sur la plus-value.
Renforcement des obligations en matière de rénovation énergétique
Dans le cadre de la transition écologique, le projet de loi de finances 2025 renforce les obligations de rénovation énergétique. Les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE), souvent appelés « passoires thermiques », devront être rénovés pour améliorer leur efficacité énergétique. Sans ces travaux, les propriétaires risquent de se voir interdire la location de leurs biens, ce qui pourrait impacter fortement leur rentabilité locative. Les propriétaires de biens anciens, surtout ceux destinés à la location, devront prévoir le coût des rénovations énergétiques. Des aides financières et des dispositifs d’accompagnement sont souvent disponibles pour alléger la charge des travaux, mais l’anticipation reste clé pour éviter toute pénalisation.
Extension de la taxe sur les logements vacants
Dans les zones où la demande locative est forte, le budget 2025 prévoit d’étendre la taxe sur les logements vacants. Cette taxe s’appliquerait aux logements inoccupés depuis plus d’un an, dans des zones tendues où l’accès au logement est difficile. L’objectif de cette mesure est d’inciter les propriétaires à louer leurs biens inoccupés pour répondre à la demande. Si vous possédez un bien vacant, il peut être avantageux de le mettre en location pour éviter cette taxe. Dans certains cas, la vente d’un bien peut aussi être une solution pour optimiser la gestion de votre patrimoine.
Élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) : un soutien renforcé pour les primo-accédants
Dans le cadre du projet de loi de finances 2025, l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) a été remis sur la table pour soutenir les primo-accédants à la propriété dans un contexte de crise immobilière. Bien que ce dispositif n’ait pas été intégré initialement au PLF 2025, plusieurs amendements ont été adoptés pour réintroduire cette mesure. Les parlementaires espèrent ainsi créer un « choc de confiance » qui pourrait relancer les transactions et les constructions en facilitant l’accès à la propriété.
L’amendement, proposé par le groupe Horizons & Indépendants, vise à étendre l’éligibilité du PTZ sur tout le territoire pour l’achat de logements, qu’ils soient neufs ou anciens, en habitat collectif ou individuel. Ce dispositif sera accessible aux primo-accédants respectant certaines conditions de ressources et s’appliquera aux offres de prêts émises entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2027. Avec cette extension, l’objectif est de stimuler le marché immobilier, notamment dans les zones où l’activité est en difficulté, et d’offrir davantage de solutions aux ménages souhaitant devenir propriétaires.
La fin du dispositif Pinel : un avenir incertain pour l’investissement locatif
Le budget 2025 ne mentionne pas de remplacement pour le dispositif Pinel, l’un des régimes d’aide à l’investissement locatif les plus populaires depuis dix ans, qui doit s’éteindre au 31 décembre 2024. Ce dispositif a permis à de nombreux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux pour l’achat de logements destinés à la location, répondant ainsi à la demande de logements abordables dans de nombreuses villes françaises. Les promoteurs immobiliers, inquiets face à la crise que traverse le secteur, réclamaient une prolongation d’au moins un an du Pinel pour maintenir l’attractivité de l’investissement locatif. Cependant, les demandes de prorogation ont été rejetées par la Commission des finances.
Des amendements ont été proposés pour accorder un délai de trois mois aux projets de réservation déjà signés, mais cette solution n’a pas été retenue. Charles de Courson, député, a rappelé que les acteurs avaient anticipé la fin du Pinel et qu’il n’était pas pertinent de chercher à le prolonger indéfiniment. À la place, le gouvernement a introduit un amendement resserrant les conditions d’une autre aide fiscale, le dispositif Denormandie ancien, qui ciblait les investissements dans les copropriétés dégradées mais s’est révélé moins efficace qu’escompté.
Autres mesures à surveiller : taxe d’habitation et droits de mutation
D’autres propositions défavorables aux propriétaires pourraient également faire leur apparition dans le PLF 2025. Parmi elles, le retour de la taxe d’habitation sur les résidences principales pour les ménages les plus aisés, ainsi que la possibilité pour les collectivités locales d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent appelés « frais de notaire ». Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du management des services immobiliers (Imsi), a exprimé son opposition à cette idée, soulignant que la hausse des frais de notaire réduirait le nombre de transactions immobilières, impactant ainsi les recettes locales.
En revanche, des améliorations pourraient être apportées au dispositif Loc’Avantages, une incitation fiscale pour la location sous conditions, ainsi qu’au bail réel solidaire (BRS), pour élargir l’accès à la propriété à davantage de ménages. Ces dispositifs visent à renforcer l’offre de logements accessibles et à encourager la location sociale.
Des débats en cours : un projet de budget encore à définir
Le projet de loi de finances 2025 est actuellement en cours de discussion et devra encore passer par plusieurs étapes de débats parlementaires. Pour l’instant, rien n’est acté, et certaines propositions pourraient être modifiées, reportées ou même abandonnées. L’équipe IAV Immobilier suit de près ces évolutions pour offrir aux propriétaires d’immeubles les informations les plus récentes et les accompagner au mieux dans leurs décisions patrimoniales. Nous restons à l’affût des changements potentiels afin de vous conseiller au plus près de vos intérêts dans ce contexte fiscal en mutation.
