Fin de la niche fiscale du LMNP : Faut-il vendre son immeuble ?

Vous êtes propriétaire ou vous souhaitez le devenir ? L’immobilier en France traverse une période de changements majeurs, impactant directement les investisseurs. Entre l’introduction de nouvelles règles fiscales, des normes de plus en plus strictes et des taxes en hausse, les propriétaires de biens immobiliers, et en particulier ceux ayant investis dans la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), se trouvent dans une situation délicate. Pour les propriétaires d’immeuble, la question de vendre ou de conserver son immeuble devient ainsi cruciale.

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Trajectoire de l’immobilier en France : Une pression croissante sur les investisseurs

Le secteur immobilier français, longtemps perçu comme un refuge sécurisé pour les investisseurs, fait face à des transformations significatives. La mise en place progressive de régulations plus strictes et l’augmentation des taxes pèsent lourdement sur les propriétaires.

• Introduction de la CSG : Initialement fixée à 1,1 %, la Contribution Sociale Généralisée a été introduite pour taxer les revenus du patrimoine. Aujourd’hui, elle s’élève à 9,2 %, augmentant ainsi la fiscalité sur les revenus immobiliers.
• Loi Duflot et Loi ELAN : Ces lois ont mis en place des plafonds de loyers dans les zones dites « tendues », réduisant la marge de manœuvre des propriétaires pour ajuster les loyers.
• Remplacement de l’ISF par l’IFI : L’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) a été remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui se concentre exclusivement sur les actifs immobiliers, alourdissant encore la fiscalité pour les investisseurs fortunés.
• Augmentation de la taxe foncière : De nombreuses municipalités, en quête de financement, ont augmenté la taxe foncière, imposant une charge supplémentaire aux propriétaires.
• Normes environnementales contraignantes : La législation environnementale impose désormais des rénovations coûteuses pour mettre les biens en conformité avec les nouvelles normes énergétiques.
• Projet de taxation des logements vacants : Un projet visant à taxer les logements vacants sur leur potentiel de revenus locatifs est en discussion, et ce depuis plusieurs années, ce qui pourrait pénaliser davantage les propriétaires ne trouvant pas de locataires.

Ces changements ont un impact direct sur la rentabilité des investissements immobiliers. Bien que la valeur des biens ait globalement augmenté depuis les années 2000, les revenus nets perçus par les propriétaires, eux, stagnent ou diminuent. Cette situation conduit de plus en plus d’investisseurs à repenser leur stratégie. Notamment les propriétaires d’immeubles qui doivent avoir des finances solides pour financer les travaux, l’entretien et la fiscalité de leur(s) établissement(s).

Focus sur les changements fiscaux du LMNP

Le régime LMNP a longtemps été l’un des plus attractifs pour les investisseurs immobiliers. Offrant des avantages fiscaux significatifs, notamment via le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition, il permettait de maximiser la rentabilité locative que ce soit pour un seul bien ou plusieurs biens sous certaines conditions. Cependant, ce régime est en passe de connaître des réformes importantes à partir de 2025.

Pourquoi réformer la fiscalité du LMNP ?

La fiscalité avantageuse du LMNP a créé un déséquilibre par rapport à la location nue, favorisant une spéculation immobilière accrue, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques. Afin de stabiliser le marché locatif et freiner la spéculation, le gouvernement, à travers des réformes soutenues par la députée Annaïg Le Meur, envisage d’harmoniser la fiscalité des locations meublées avec celle des locations nues.

Les réformes prévues pour 2025

1. Reclassement des revenus locatifs : Les revenus de la location meublée, actuellement imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), seront reclassés en tant que bénéfices fonciers, réduisant ainsi les possibilités de déductions fiscales.
2. Réduction de l’abattement forfaitaire : L’abattement forfaitaire du régime micro-BIC passera de 50 % à 40 % pour les locations longue durée, et à 30 % pour les locations touristiques.
3. Suppression de l’amortissement : L’un des avantages du LMNP, l’amortissement du bien immobilier, sera supprimé, impactant ainsi la rentabilité nette des investisseurs.
4. Révision des plafonds de recettes : Les plafonds de recettes pour bénéficier du régime micro-BIC seront revus à la baisse, obligeant certains propriétaires à passer au régime réel, plus contraignant.
5. Encouragement des locations longue durée : La réforme encouragera les baux longue durée avec des incitations fiscales spécifiques, visant à réduire les locations de courte durée.

Impact des réformes pour les propriétaires

Ces changements risquent de perturber la stratégie initiale des investisseurs en LMNP. Parmi les principaux impacts, on peut citer :

• Baisse de la rentabilité : La suppression de l’amortissement et la réduction des abattements entraîneront une baisse de la rentabilité après impôts.
• Augmentation des ventes immobilières : Face à une rentabilité en baisse, certains investisseurs pourraient choisir de vendre leurs biens, ce qui pourrait créer un afflux de biens sur le marché.
• Adaptation à une fiscalité plus complexe : Les propriétaires devront se tourner vers des régimes fiscaux alternatifs, comme le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), ou envisager d’autres dispositifs incitatifs comme la loi Denormandie si celle-ci est disponible dans leur ville.

Faut-il vendre son immeuble avec la réforme du LMNP ?

Face à ces évolutions fiscales et la trajectoire que prend l’immobilier en France, la question de vendre son immeuble de rapport devient légitime. Cependant, en matière d’investissement, il est essentiel de rester patient et de ne pas prendre de décisions hâtives. Chaque projet immobilier nécessite une analyse approfondie, prenant en compte les perspectives de rentabilité à long terme et les avantages fiscaux actuels. Avant de se décider, il est crucial d’étudier le pour et le contre, et de se projeter sur plusieurs années pour évaluer ce qui sera le plus profitable.

Chez IAV Immobilier, nous sommes à vos côtés pour vous accompagner dans cette réflexion. Nous analysons les éléments fiscaux, financiers, et les tendances du marché afin de déterminer la meilleure stratégie à adopter, que ce soit pour vendre ou conserver votre bien. Grâce à notre expertise, nous vous proposons une estimation précise de votre immeuble en tenant compte de vos objectifs à moyen et long terme, afin d’optimiser votre patrimoine immobilier.

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