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Publié le 01/10/2024
Vous souhaitez investir dans un immeuble ? Sachez que vous pouvez alors acquérir un immeuble loué à des particuliers et/ou à des entreprises. Dans le premier cas, les locations sont régies par des baux résidentiels, dans le second, par des baux commerciaux. En France, les baux commerciaux représentent environ 20 % des baux immobiliers, avec de plus fortes concentrations dans les grandes villes (30 % à Paris en 2019 selon l’observatoire de l’immobilier commercial). Les 80 autres pourcents étant donc des baux résidentiels. Découvrez les caractéristiques des baux commerciaux, leurs avantages et l’impact qu’ils ont sur la gestion de votre immeuble.
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Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat de location d’un local à usage commercial (bureau, commerce, entrepôt logistique, artisanat, etc.). Il lie un propriétaire, le bailleur, à un locataire, le preneur, qui y exploite son activité professionnelle. La signature d’un bail commercial place les deux parties sous le régime du statut des baux commerciaux, qui accorde une série de droits et d’obligations à chacune des parties.
La composition des immeubles
Un immeuble peut avoir différentes compositions. Être totalement résidentiel, être totalement commercial (pour une seule ou plusieurs entreprises), ou bien être mixte. C’est le cas lorsque des immeubles sont composés de bureaux en rez-de-chaussée et d’appartements sur les étages.
Cette flexibilité de composition permet aux propriétaires d’immeubles de diversifier les sources des revenus locatifs (professionnels de différents secteurs et particuliers), de dynamiser l’immeuble et d’optimiser son taux d’occupation. Toutefois, il n’y a pas de perméabilité entre les trois options. Un immeuble a une certaine composition et il est complexe de la changer. Il est néanmoins indispensable pour un propriétaire de connaître les tenants et aboutissants des deux types de baux, que ce soit en termes d’acquisition, de gestion locative ou bien de vente.
Notons que les bureaux et commerces sont les catégories les plus présentes dans les immeubles. Les bureaux affichent les loyers les plus élevés (2 000 euros par mètre carré en moyenne en France). Les commerces quant à eux, affichent le plus haut taux de vacance (10 %), contre 7 pour les bureaux.
La signature d’un bail commercial est-elle obligatoire ?
Oui, sur une surface à usage commercial, la rédaction d’un bail commercial est obligatoire. La mécanique de fonctionnement du bail commercial étant très particulière et complexe, il est fortement recommandé de faire appel aux conseils d’un avocat spécialisé en baux commerciaux. Cela permet de prévenir les litiges en définissant clairement les droits et obligations des parties, de faciliter les relations entre ces dernières et le suivi du bail en question. Le bail ayant une valeur juridique, avoir des baux rédigés par un professionnel permet aussi de faciliter et sécuriser un achat ou une vente d’immeuble.
Durée d’un bail commercial et cas des baux dérogatoires
La durée d’un bail commercial est fixée par la loi et par le contrat en lui-même. La durée légale minimale est de neuf ans. D’ailleurs, 40 % des baux commerciaux sont établis pour une durée initiale de 9 ans. Mais les parties peuvent convenir d’une durée supérieure.
Toutefois, il existe un contrat de location spécifique qui permet d’établir un bail sans durée minimale à respecter. Il s’agit d’un bail commercial dérogatoire, aussi appelé bail précaire. Ils représentent environ 10 % des baux commerciaux du marché et sont de plus en plus populaires. Dans ce cas, la durée est fixée par les deux parties, mais ne peut excéder trois ans. Ce type de bail peut permettre au locataire de tester son activité sur une courte période et est intéressant pour les activités saisonnières. Parallèlement il peut offrir une certaine flexibilité au propriétaire et lui permettre de fixer un loyer plus élevé du fait de la “situation de précarité” que ce bail lui impose.
Renouvellement et résiliation de baux commerciaux
Renouvellement d’un bail arrivé à son terme
Le locataire d’un bail commercial classique a un droit au renouvellement une fois la durée initiale écoulée. Pour faire valoir ce droit, le locataire doit signifier son intention de renouveler son bail au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six mois avant la date d’expiration du bail. Le bailleur doit lui répondre dans les trois mois suivant la réception de la lettre. Toutefois, le bail commercial peut être renouvelé par tacite reconduction si le locataire continue à occuper les locaux après l’expiration du bail et que le bailleur ne s’y oppose pas. Il peut également être renouvelé par anticipation si les deux parties sont d’accord. Là encore la mécanique particulière et les forts enjeux, nous poussent à vous conseiller de vous faire accompagner par un avocat spécialisé en baux commerciaux.
Cas d’un bail dérogatoire
Attention, dans le cas d’un bail dérogatoire, ce dernier prend fin automatiquement à l’expiration de la durée convenue. Si le locataire veut rester, il faudra rédiger un nouveau bail classique. Ou bien, un nouveau bail dérogatoire, mais la durée cumulée des baux dérogatoires ne doit pas dépasser trois ans.
Refus de renouvellement
Par ailleurs, le bailleur peut refuser ce renouvellement contre indemnité d’éviction, pour la réalisation de travaux importants ou s’il justifie que le local n’a pas été exploité pour l’activité commerciale initialement prévue au contrat. Dans ce cas, il doit motiver son refus par lettre recommandée avec accusé de réception, à minima six mois avant le terme du contrat. Un refus de renouvellement sans motif légitime pourra engendrer des demandes de dédommagement financières si le ou les locataires contestent le refus devant un tribunal de grande instance. Quelle que soit la situation, cette procédure sera porteuse d’aléas, longue et coûteuse.
Résiliation d’un bail commercial classique en cours
Le droit de résiliation d’un bail commercial en cours est un des droits du propriétaire. Cependant, c’est un droit applicable seulement sous justification de motifs graves et légitimes. Notamment en cas de non-respect des obligations du locataire, non-paiement des loyers ou inhabitabilité des locaux. Là encore, la procédure est très complexe et aléatoire. Attention, un bail dérogatoire ne peut en aucun cas être résilié par anticipation.
Notons qu’un propriétaire peut tout à fait envisager la vente d’un bien même en ayant des baux commerciaux en cours, nulle obligation de résilier ces baux, bien au contraire. Nous détaillerons le cas de la vente d’immeuble loué en fin d’article.
Le droit de révision du loyer
Le loyer moyen d’un bail commercial en France est de 1 000 euros par mètre carré, mais savez-vous qu’en tant que bailleur, vous avez la possibilité d’augmenter le loyer d’un bien en cours de bail, en exerçant votre droit d’indexation du loyer. Ce droit est encadré par la loi. Ces dispositions sont différentes dans le cadre de bail résidentiel ou commercial. S’il s’agit d’un bail commercial, même en l’absence de clause qui le précise, en tant que propriétaire, vous pouvez exercer votre droit une fois tous les trois ans. Le montant de cette révision est calculé en fonction de l’ILC (l’Indice de Loyer Commercial) du trimestre en cours à la date de révision du loyer. L’ILC est un indice publié par l’Insee, qui mesure l’évolution des prix des loyers commerciaux. Si l’ILC du trimestre en cours est de 1,5 %, le bailleur peut augmenter le loyer de 1,5 %. Mais cette révision ne peut pas excéder plus de 10 % par rapport au loyer de l’année précédente.
Parallèlement, en tant que bailleur d’un local commercial, le propriétaire peut intégrer une clause spécifique au bail, une Clause d’Échelle Mobile (CEM), qui lui permet de procéder à des révisions périodiques supplémentaires, généralement annuelles, en fonction des critères établies dans la clause, généralement en fonction de l’ILC.
Comment rédiger un bail commercial
Comme nous l’avons déjà évoqué, pour optimiser une relation fructueuse entre le propriétaire et ses locataires et offrir un cadre légal qui sécurise et facilite la future vente de du bien, nous ne pouvons que vous conseiller de rédiger un bail avec le concours d’un avocat spécialisé en baux commerciaux.
En effet, les baux commerciaux doivent répondre à un ensemble de critères et contenir des clauses obligatoires qui sont régis par plusieurs lois (code du commerce, loi Pinel, etc.). Faites donc confiance à l’expertise d’un avocat spécialisé en baux commerciaux. Ces experts sauront également vous conseiller pour adapter le bail en fonction de vos objectifs, attentes, contraintes, etc. De plus, le bail commercial peut être immatriculé auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) dont dépend le local loué, dans les deux mois suivant la signature du bail. Cela permet de donner au bail une forme authentique et exécutoire. Les professionnels cités vous accompagneront dans cette démarche.
L’obligation d’effectuer les diagnostics immobiliers
Le bailleur doit faire réaliser certains diagnostics immobiliers avant la signature du bail commercial. Diagnostic de performance énergétique (DPE, obligatoire pour tous les locaux à usage commercial) ; état des risques et pollutions (ERP, obligatoire pour les locaux situés dans une zone à risques, exemple inondations) ; constat de risque d’exposition au plomb (CREP, obligatoire pour les locaux construits avant 1949) et diagnostic amiante (obligatoire pour les locaux construits avant 1997). La fréquence des diagnostics dépend de la nature du local et de l’activité du locataire. Il est important de se renseigner auprès des autorités compétentes pour connaître la fréquence exacte des diagnostics obligatoires pour le local et l’activité en question.
Cas de la vente d’un immeuble loué avec des baux commerciaux en cours
Vendre un immeuble avec des baux commerciaux en cours est tout à fait possible et cela présente même plusieurs avantages, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Cela demande toutefois de bien comprendre les implications administratives, juridiques et financières.
En premier lieu, il sera nécessaire de prendre contact avec un expert de la vente immobilière d’immeuble afin d’estimer le bien en prenant en compte plusieurs facteurs, notamment la localisation, l’état et le taux d’occupation de ce dernier.
Ensuite, dans certains cas, il faudra respecter le droit de préemption des locataires en leur proposant l’achat du bien. Dans le cas d’un immeuble, le(s) locataire(s) pourront exercer leur droit de préemption sur leur seul local ou sur l’ensemble de l’immeuble en fonction de l’usage de l’immeuble et du mode de vente (en lots ou en bloc). Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit. En cas de proposition de sa part, le bailleur a également deux mois pour l’accepter ou la refuser. S’il ne souhaite pas exercer son droit (ou en cas de silence), le bailleur pourra alors mettre officiellement le bien en vente auprès d’autres acheteurs, via une agence spécialisée ou en direct. Mais, dans certains cas, notamment si les lots loués sont vendus dans le cadre d’un portefeuille ou d’un immeuble complet (en bloc) avec plusieurs locataires, le vendeur est exonéré de la purge d’un droit de préemption par le locataire.
Les baux commerciaux en cours resteront en vigueur après la vente de l’immeuble et le nouveau propriétaire deviendra le bailleur des locataires. Notons qu’une telle vente ne peut se conclure positivement que si l’ensemble des baux et des documents relatifs à l’immeuble est en bon et due forme.
En tant que professionnels de l’immobilier d’immeubles parisiens, IAV immobilier peut vous accompagner sur le processus d’acquisition ou de vente d’un immeuble. N’hésitez pas à nous contacter. Nous saurons vous conseiller sur les meilleures solutions et stratégies en fonction de votre situation personnelle et celle de votre immeuble le cas échéant.
