Crise de la promotion immobilière : vers un basculement structurel du modèle français ?

Crise de la promotion immobilière : vers un basculement structurel du modèle français ?

Depuis 2023, le secteur de la promotion immobilière traverse une tempête historique : effondrement des ventes, flambée des coûts de construction, durcissement des conditions de financement, désengagement progressif des investisseurs institutionnels et envolée des taux d’intérêt. Les permis de construire sont en chute libre, les programmes en cours se bloquent, et de nombreux promoteurs réduisent la voilure ou se recentrent sur la réhabilitation.

Mais au-delà de la conjoncture, une mutation plus profonde est à l’œuvre.

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La fin d’un modèle “volume + défiscalisation” ?

Le modèle dominant des 20 dernières années reposait sur deux piliers :

• La vente en bloc à des investisseurs via des dispositifs fiscaux (Pinel, Scellier, Duflot…).
• La vente au détail à des ménages primo-accédants financés à 100 % par crédit.

Aujourd’hui, ces deux leviers s’effondrent :

• Les investisseurs fuient, car la fiscalité est moins attractive et les rendements locatifs s’érodent.
• Les ménages sont exclus du marché par la hausse des taux et des prix de sortie devenus incompatibles avec les revenus réels.

Un paradoxe : des besoins massifs, mais un modèle obsolète

Le paradoxe est cruel : la demande de logements reste massive, notamment dans les zones tendues comme l’Île-de-France, mais les promoteurs ne parviennent plus à produire. Le modèle industriel de la promotion immobilière est peut-être en train de mourir, incapable de s’adapter à la nouvelle donne écologique, sociale et économique.

Les pistes d’un nouveau modèle

Certains acteurs innovants explorent de nouveaux leviers :

• La construction bas carbone en filière courte, plus chère mais plus durable.
• La transformation de bureaux en logements dans les zones tertiaires saturées.
• La vente en démembrement ou la co-conception avec les collectivités.
• Les montages avec bailleurs sociaux ou investisseurs institutionnels responsables, plus lents mais plus stables.