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Publié le 01/10/2024
La vente d’un immeuble par lots s’oppose à la vente en bloc. Bien qu’elle soit plus complexe, cette méthode de vente d’immeuble offre des avantages tant aux vendeurs qu’aux acquéreurs dans certains cas. Elle permet d’autant plus de répondre au contexte tendu de l’immobilier actuel, c’est pourquoi le nombre de transactions de vente par lots a augmenté de 20 % entre 2020 et 2023. Cette croissance est particulièrement notable dans les grandes métropoles comme Paris. La vente par lots représente désormais 10 % de l’ensemble des transactions immobilières en France (contre moins de 2 % pour les ventes en bloc). Cet article a pour but de mettre en avant les avantages de la vente en lots et les étapes pour la mettre en œuvre. Nous tenons à rappeler que IAV Immo est expert en vente d’immeuble en Ile De France, qu’elle soit réalisée par lots ou en bloc. Nous conseillons d’étudier au cas par cas les projets de vente pour déterminer la meilleure stratégie à adopter.
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Qu’est-ce que la vente d’un immeuble par lots ?
La vente d’un immeuble par lots, également appelée « découpe immobilière », consiste à diviser un bâtiment en plusieurs parties distinctes et à les vendre individuellement. Cette méthode permet au propriétaire de vendre son bien en plusieurs fois, à différents acheteurs.
Rappelons que le droit français n’encadre pas spécifiquement la définition d’un immeuble. Ce doit être une construction de taille importante qui comprend plusieurs étages. Une mise en lots peut donc être appliquée à un grand immeuble certes, mais aussi un immeuble d’habitation plus modeste de deux ou trois étages. Ce bâtiment peut être à usage résidentiel et/ou professionnel.
La vente par lots est un processus complexe qui nécessite de respecter un protocole spécifique. Il est important de se faire conseiller par un professionnel de l’immobilier, si possible spécialisé dans la vente d’immeubles.
La composition d’un lot
Un lot doit contenir une partie privative de l’immeuble, c’est-à-dire un appartement, un local commercial, un garage, etc. et une quote-part des parties communes (les espaces partagés par tous les copropriétaires, comme les escaliers, les couloirs, la cour, les espaces verts ou encore le parking, etc.). Cette quote-part permet de déterminer le “tantième de copropriété” de l’acheteur du lot (qui permet notamment de définir la proportion des frais de copropriété et le nombre de parts à son assemblée). La combinaison de ces éléments permet à tout nouveaux résidents de circuler librement dans l’immeuble, d’accéder simplement à sa partie privative par les parties communes et de connaître sa part de propriété de l’immeuble. Chaque lot doit être conforme aux normes légales et réglementaires en vigueur ; nous en reparlerons. Notons qu’un lot peut contenir plusieurs parties privatives, par exemple plusieurs appartements ou bien un appartement et un garage privatif.
Spécificités législatives
La législation précise que pour être considéré comme habitable, un logement doit avoir une surface au sol d’au moins 14 mètres carrés et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ainsi qu’un accès à l’eau courante et au réseau d’électricité. Et il doit indéniablement répondre aux critères de salubrité. Un logement doit donc être considéré habitable, salubre et accessible par les parties communes.
Aussi, la requalification d’usage d’un espace est presque impossible. Un espace privatif à usage d’habitation ne pourra pas être requalifié de garage ou de local commercial par exemple, et inversement. La composition des lots pourra cependant être adaptée par le nouvel acquéreur s’il le souhaite. Il pourra fusionner des lots ou au contraire les diviser ou encore y ajouter une quote-part de parties communes, mais seulement si le règlement de la copropriété le permet.
Les avantages de la vente d’immeuble à la découpe
Une réponse au contexte du marché immobilier
Le contexte tendu du marché immobilier en France n’est pas une nouveauté, c’est un fait avéré depuis le début des années 2000, qui ne fait qu’amplifier avec l’enchaînement des crises économiques, les politiques publiques et bancaires et la concentration grandissante de la population. De cela en découle plusieurs faits : une hausse des prix pour se loger (due notamment à la raréfaction des biens) et une évolution des besoins des acheteurs (qui veulent des biens adaptés à leurs besoins, avec un certain niveau de services et économes en énergies). Que vient faire la vente en lot dans ce contexte ? Elle permet à un vendeur de vendre rapidement une portion de son bien et à un acheteur de se loger dans un bien adapté à son budget et ses besoins. Ceci à l’inverse d’une vente en bloc qui correspond aux besoins et budgets spécifiques d’une certaine catégorie d’acheteurs, les investisseurs.
L’opportunité de maximiser les plus-values
En divisant l’immeuble en plusieurs lots, il est possible de les vendre à un prix unitaire supérieur à celui que l’immeuble entier aurait atteint. Pourquoi ? Car les lots peuvent répondre à des besoins différents. Vous pouvez en effet choisir de créer des lots de studios et/ou d’appartements familiaux avec balcon. Chaque typologie de lot attirera une cible d’acquéreurs différente et beaucoup plus large, avec des besoins et des budgets différents. Les lots permettent de stimuler le marché (et donc les prix) en créant de la diversité et de la “concurrence” dans l’offre immobilière.
Cette stratégie permet également de traiter directement avec l’acheteur final, l’utilisateur, en évitant un acteur intermédiaire et la marge qu’il se réserve pour son travail.
L’usage de la diversification du risque et de la gestion des liquidités
La vente par lots permet de répartir le risque financier sur plusieurs acheteurs, ce qui diminue l’impact d’une défaillance de l’un d’entre eux (ou d’un unique acheteur dans le cas de la vente en bloc).
Aussi, le propriétaire de l’immeuble pourra choisir de mettre l’ensemble des lots en vente ou au contraire de les vendre en plusieurs étapes, en fonction de ses besoins financiers, de sa stratégie fiscale et de sa capacité de gestion des ventes. Parallèlement, en cas de besoin de financement rapide, la vente en lots permet de récupérer du capital (sous-entendu une partie du capital) rapidement, du fait que la cible d’acheteur est plus large que pour un immeuble en bloc.
L’optimisation de la fiscalité sur la plus-value immobilière
Le régime fiscal applicable à la vente d’immeuble en lots dépend du statut du vendeur (particulier ou marchand de biens, donc imposition des plus-values au titre de l’Impôts sur le Revenu ou des Bénéfices Industriels et Commerciaux) et de la nature du bien (résidence principale, secondaire, immeuble locatif, qui peuvent ouvrir différents abattements ou exonérations). Aussi, des abattements existent en fonction de la durée de détention, de la localisation de l’immeuble et de la dénomination de l’acheteur. Par ailleurs, vendre un immeuble en lots peut permettre d’étaler la plus-value et donc les impôts correspondants sur plusieurs années (si telle est votre stratégie de vente).
Les limites de la vente en lots
Le respect du processus
Nous le détaillerons dans la partie suivante, mais effectivement, la mise en copropriété d’un immeuble demande de suivre un certain processus régi par différentes lois, nécessite des démarches administratives et juridiques, et le respect d’un certain nombre de critères. En outre, pour répondre à ce processus, il faut recourir à des professionnels, notamment un géomètre pour établir les plans de copropriété, l’état de division ; plusieurs diagnostiqueurs pour établir les DPE, l’audit énergétique et le DTG (diagnostic technique global) ; un notaire et potentiellement un professionnel de l’immobilier ; ce qui engendre des frais pour le vendeur. Parallèlement, la mise en conformité peut nécessiter la réalisation de travaux, qui eux aussi peuvent engendrer des frais. Bien que rappelons le, ces derniers peuvent être largement amorti du fait de la valorisation des prix de vente en lots.
La gestion des multiples ventes
Il faudra en effet gérer autant de ventes que de lots créés. Donc, autant de visites, de négociations et de signatures d’actes notariés. De plus, bien que les lots soient attractifs sur le marché, il peut s’écouler un certain temps entre les différentes ventes en fonction de la demande du marché et de l’attractivité de chaque lot. Aussi, il faut considérer la potentialité démultipliée d’éventuels blocages de vente (refus de crédit de l’acheteur, litige entre les parties, etc.). Cette gestion est à comprendre et anticiper.
Par ailleurs, il est à noter que seuls les lots vides peuvent être vendus à un prix de marché. Les lots vendus occupés seront décôtés d’environ 30 % en moyenne.
Les étapes clés de la vente par lots
Faire appel à un géomètre-expert : sans ses documents pas de ventes
C’est la première étape administrative indispensable. Faire appel à un géomètre pour qu’il réalise un projet de division de l’immeuble, qui est composé d’un état descriptif de chaque lot (superficie, cubage, état des sols des murs, conformité des installations sanitaires et électriques) et des différents diagnostics techniques (bilan énergétique et amiante notamment). Le projet de division est ensuite soumis à l’approbation de la mairie. S’il est accepté, le géomètre-expert finalisera le plan de division et le déposera pour enregistrement au cadastre. Si les retours du géomètre sont négatifs, le propriétaire se verra obligé d’effectuer des travaux ou un réaménagement de division pour répondre aux critères, réglementations et normes en vigueur (notamment une section de la loi Alur de 2014 qui vise à lutter contre l’habitat indigne et les normes NF DTU en cas de travaux), s’il veut poursuivre la vente. Sans les documents du géomètre, aucune vente n’est possible.
Gérer les baux locatifs en cours
Au moment de la vente en lot de votre immeuble, ce dernier peut-être vide ou bien loué à un ou des particuliers et/ou professionnels. Dans le second cas, la solution la plus simple est de vendre l’immeuble avec les baux en cours (résidentiels et/ou commerciaux). Les baux seront automatiquement transférés auprès de l’acquéreur du ou des lots qui deviendra le nouveau bailleur des locataires. C’est une solution bénéfique tant pour vous (par simplicité de procédure), que pour l’acquéreur (qui jouira directement des revenus locatifs), et les locataires (pour qui la vente représentera une opération neutre).
Le droit de préemption des locataires
Dans le cadre d’une vente louée, il existe un droit fondamental des locataires, le droit de préemption. Le propriétaire doit en effet proposer la vente “en exclusivité” aux locataires concernés avant de mettre le bien en vente libre. Ces derniers disposent de deux mois pour accepter ou non l’offre d’achat (avec décote). Toutefois, dans le cadre de la vente d’un immeuble en lots qui compte plusieurs locataires, le propriétaire est exempté de cette obligation. Donc, à contrario, en cas de vente en lot d’un immeuble loué à un seul locataire, le bailleur devra appliquer ce droit de préemption en proposant la vente à cet unique locataire. Notons que certaines collectivités locales en fonction des caractéristiques de l’immeuble et surtout de sa localisation peuvent également faire valoir un droit de préemption, notamment pour créer des logements sociaux.
L’éviction des locataires résidentiels pour cause de vente
Dans le cas d’une vente consécutive à la division de l’immeuble, les baux des locataires sont prolongés de six ans depuis la loi Aurillac. Au terme de ce délai, il est possible de résilier les baux des locataires pour cause de vente. Il faudra pour cela respecter un délai de préavis de six mois pour un logement vide et de trois mois pour un logement meublé (en respectant toute la procédure inhérente). Cette éviction n’est toutefois envisageable que pour des baux résidentiels.
Faire appel à un notaire : le second expert indissociable d’une vente en copropriété
Pour la rédaction du règlement de copropriété
Une fois le premier lot vendu, l’ancien “mono-propriétaire” devient copropriétaire, avec le premier acheteur (et les suivants). Pour encadrer cette relation et répondre à la loi fondamentale de 1965 et à la loi Alur de 2014 (qui ont respectivement pour objectif de définir les droits et obligations des copropriétaires et de simplifier les relations entre copropriétaires et les syndics de copropriété), les copropriétaires doivent être cosignataires d’un règlement de copropriété. Ce dernier peut être préétabli en amont de la première vente. C’est un notaire qui est chargé de rédiger un projet de règlement de copropriété. Il sera soumis aux différents copropriétaires pour consultation et observations éventuelles. Des ajustements pourront être apportés. Ensuite, le notaire réalise la version définitive qui doit être validée et signée par tous les copropriétaires (lors d’un vote soumis à l’assemblée générale organisée par le syndicat). Elle sera ensuite signée et déposée au service de la publicité foncière par le notaire. Cette prestation notariale à un coût, entre 1 500 et 3 000 euros, non compris dans les frais de la vente elle-même. Ces frais peuvent être payés par les copropriétaires à parts égales ou en fonction de la quote-part de propriété de chacun. Il est conseillé de faire appel à un notaire spécialisé dans le domaine.
Parallèlement, les copropriétaires devront engager un syndic de copropriété qui sera chargé de gérer les rapports entre les copropriétaires, ainsi que les questions de répartition des charges ou d’entretien du bâtiment, en application du contenu du règlement de copropriété. Aussi, le syndic, ou bien le notaire, devra procéder à l’enregistrement de la copropriété auprès du registre national des copropriétés (RNC).
Pour les modifications de l’acte de propriété du vendeur
Après la vente de chaque lot, le vendeur doit modifier son acte de propriété de l’immeuble auprès de son notaire. Il dispose d’un délai de deux mois après signature de l’acte authentique pour le faire. Ces deux procédures peuvent se faire simultanément. Le notaire se charge d’enregistrer ces modifications auprès du cadastre.
Commercialiser les lots
Vous souhaitez obtenir un conseil sur mesure et vendre un immeuble en bloc par lots (à la découpe) ? Notre équipe IAV Immobilier peut vous accompagner, suivre la mise en copropriété avec le géomètre, les différents diagnostiqueurs et les notaires, déterminer le prix de vente de chaque lot en fonction du marché et de leurs caractéristiques, rédiger des annonces attractives et mettre en valeur les atouts de chacun, organiser des visites, répondre aux questions des potentiels acheteurs et leur fournir l’ensemble des documents nécessaires dans le cas d’une vente par lots. Mais aussi pour préparer au mieux, de façon stratégique la mise sur le marché d’un immeuble en bloc. Sur ce marché les acheteurs sont des professionnels et pour optimiser le prix de vente, une connaissance approfondie de ce marché (et beaucoup de travail) sont nécessaires. N’hésitez pas à contacter IAV Immobilier, spécialiste de la vente d’immeubles.
